Фокуси: Как боксониерата става едностаен

Колко прави три килограма плюс два метра? Със сигурност не прави нито пет килограма, нито пък пет метра! Подобно събиране не е възможно, понеже първото е мярка за тегло, второто-за разстояние.

И все пак нещо подобно можем да открием в голяма част от нотариалните актове за покупко-продажба на апартаменти. Често квадратурата на жилището се събира с дела в общите части. За да стане това, делът на отделния собственик се изчислява като абсолютно число, като се взема предвид съотношението му с дяловете на останалите собственици на апартаменти в сградата.
 

Например апартаментът си върви с една десета от идеална част от общите части. Общите части, разбирани като стълбища и коридори, са 200 квадратни метра и затова те изчисляват, че апартаментът върви с 20 квадратни метра от общите части. Така жилище, което е с площ от 90 квадрата, се изписва като имащо 120 квадратни метра, след като се добавят 20 квадратни метра от прилежащите идеални части от коридорите, стълбищата.

Тия сметки са неверни и по друга причина.

Общите части на една сграда включват не само общите помещения
като споменатите коридори и стълбища, но също инсталации, трегери, покривни конструкции, комини, основи и много други конструктивни елементи, които поначало няма как да бъдат измерени в квадратни метри. Колко квадратни метра ще бъде например мръсният канал, който пресича апартаментите от първия до последния етаж? А можем ли да изчислим площта на електрическата инсталация?
 

За да се разбере колко безсмислено е събирането на реални и идеални части, трябва да се има предвид каква е разликата между тях. Понякога първото се означава със словосъчетанието "собственост в реални граници". Реални са границите тогава, когато само едно лице притежава един имот. Идеални части имаме, когато повече от едно лице притежава един имот, или с други думи, когато имотът е съсобствен.
 

В съзнанието на повечето хора е залегнала представата, че когато една вещ е съсобствена, всеки от съсобствениците притежава част от нея. Това обаче не е вярно, понеже всеки съсобственик притежава всички части. В един от учебниците по вещно право концепцията беше сполучливо обяснена с думите, че всеки съсобственик притежава всеки атом от вещта. Именно затова няма реални граници при съсобствеността. Никой не може да каже къде започва частта на единия и къде свършва частта на другия.
 

Обяснявам всичко това, защото жилищните блокове представляват съчетание от собственост в реални граници и от съсобственост.
 

Законът за собствеността нарича това съчетание „етажна собственост"
Отделните апартаменти са собствени само на техните собственици. Останалите части на сградата се наричат общи, понеже принадлежат на всички собственици на жилища в сградата. Така се получава, че всяко кътче от всеки стълбищен коридор принадлежи на всеки съсед, независимо дали последният живее на първия или на последния етаж и дали е във вход първи, или във вход трети. Не можем да съберем идеалните части с реалните, понеже първите са не само наши, но и на комшията, за разлика от квадратите на хола ни, където имаме право да влизаме само ние.
 

Пак понеже всеки квадратен метър от общите части принадлежи на всички етажни собственици, не можем да преброим нашите квадрати. Просто няма наши квадрати, доколкото всички квадрати са наши! Единствено можем да изчислим какъв процент от всеки квадратен метър притежаваме. Става ясно защо не може да изразим собствеността си върху тези общи части като бройка и тук даже не става дума за право, а за математика от гимназиалния курс! Дяловете са съотношения между частното и цялото, а съотношенията се изразяват с дроби или проценти. Можем да имаме например една десета от общите части, което е 10 процента.
 

Защо тогава четем за еди-колко си квадратни метра
идеални части от общите части? Основното е инерцията. Някой някога е започнал да го пише, останалите са преписвали и накрая никой не си задава въпроса, от кой закон следва този подход. България не е правова, а традиционна държава. Тя не се управлява според писаните норми, а според това, което е прието да се прави. Нотариуси, чиновници и граждани не извеждат дължимото от закона, а гледат какво прави другарчето и „преписват" от него като изоставащи ученици, вместо сами да решават задачата.
Има обаче и друго. Този начин на изчисляване върши добра работа на продавачите, посредниците и строителните фирми. С подобни фокуси те правят размера на един апартамент да изглежда по-голям, отколкото е всъщност. Продава се гарсониера от 50 квадрата за 50 хиляди лева. Това не звучи особено добре, понеже се получава, че квадратът струва цели хиляда лева. Ако обаче добавим още 10 квадрата от общите части, можем да рекламираме апартамента като имащ 60 квадратни метра площ. На продавача това вече се струва евтино, понеже той е проучил каква е цената на квадратен метър в дадения квартал и тази е под средната.
.