Реалностите на пазара със земеделска земя

Още преди началото на икономическата криза земеделската земя беше считана за един от най-подценените активи в българската икономика. Явно това е било така след тежката година за целия имотен сектор, цената на земята все още е относително стабилна, както и интересът към нея.

Добра реколта

Очакванията на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) са към края на годината общият спад в обема на сделките да е в рамките на 9-11% спрямо този през предходната година. По-точно казано, ако през 2008 г. са купени малко над 1 млн. декара, към края на  ноември тази година сделки са направени за около 900 хил. дка. Това-на фона на общо 32,5 млн. дка, от които една четвърт не се обработват.

За разлика от другите сегменти на пазара на имоти обяснението за по-малкото сделки тук не е само кризата. От асоциацията обясниха, че през последните три месеца, които традиционно са най-активни, в част от районите е нямало обслужващи фирми към общинските служби по земеделие и гори, които да издават скици за сделките. Те се назначават с конкурс от Министерството на земеделието и храните. В повечето общини срокът на договорите на тези компании е изтекъл, а новите процедури не са приключили.

"Това създаде вакум в работата ни в периода между август и октомври, а именно това е най-активният период за сделки. Предполагам, че ако я нямаше тази пречка, обемът  на сделките през тази година щеше да е по-голям от този през 2008 г. ", обяснява Борислав Петков, председател на управителния съвет на БАСЗЗ.
И през тази година най-активни купувачи са били инвестиционните дружества, но все по-отчетливо се наблюдава тенденцията и самите арендатори да стават основен фактор на пазара. От асоциацията разказват, че и частните лица, макар и по-рядко, инвестират в земеделски земи, като има такива, които притежават над 10-20 хил. дка земя.

Амплитуда на цените

За разлика от обемите обаче ценовите равнища не се запазиха стабилни през тази година, като средната цена на земята в активните земеделски райони в момента се движи в широката граница между 200-300 лв. за дка. За сравнение-през 2008 г. земята там се е търгувала в диапазона 260-350 лв. за декар.

Извън тази статистика са терените в близост до парцели в регулация и до планирани инфраструктурни съоръжения, основно пътища. Причината е, че инвеститорите планират да променят предназначението им и да строят върху тях и са склонни да платят повече, но за значително по-малки имоти. Затова и статистиката за цените се изкривява. Например в момента нива от 10 дка край морето се предлага за 300 евро квадрата и тази цена също влиза в общите данни.

При сделки със земеделски земи, при които се планира земята да се обработва, водещите фактори са какво ще бъде засадено и какви технологии ще се ползват. Интересът може да нарасне и ако има системи за напояване. От значение е и категорията на земята, близостта й до път, възможността да се закупят и съседните имоти и др. Определящо за цената на земеделската земя е доколко е развит регионът, в който се намира, големината на масива и категорията.

Най-високите цени на земеделска земя в момента са в Североизточна България, в района на Добруджа, като нивата са около 350 лв. за декар. Най-активно се търгуват земи в Централна и Северна България-районът на Плевен, Шумен, Разград, Търговище и Русе.
 

"В останалите райони също са постигани цени над 300 лв., но това вече са за парцели, които са по-големи като площ или са стратегически важни за инвеститора. Има обаче много фактори, които влияят на цената.  Например колкото по-окрупнена е земята, толкова по-висока е цената. Ако, да речем, цената на декар в парцел от 10 дка е 250-260 лв., един декар в парцел от 1000 дка е над 1000 лв.", обяснява Борислав Петков от БАСЗЗ.

По аналогичен начин стои и въпросът с рентите. Минимумът, под който не се слиза, е 15-18 лв. за дка. Средната пък е 22 лв. на декар, като от БАСЗЗ прогнозират, че тя ще ръсте с по 10% годишно. Най-високи са рентите в Добруджа, където те се движат 30 и 50 лв. на декар. Без значение къде се намира имотът, ако има изградена напоителна система, той се отдава за не по-малко от 50 лв. на дка.
 

От асоциацията обясняват, че предпочитат да сключват едногодишни договори за наем с производителите, в които да е фиксирана твърда цена за декар, а не плащането да е  обвързано с реколтата. Причината е, че в масовия случай земеделците умишлено занижават добивите.

"Инвестицията в земя е най-рентабилна, когато е съчетана с обработката й. Колкото по-голям е процентът на собствената земя спрямо наетата, толкова по-ефективно е едно земеделско стопанство и толкова по-малко то се влияе от външни фактори. Членовете на асоциацията например притежават над 2 млн. дка, от които обработват над 500 хил., и това е посоката, в която ще се развиваме", обяснява Стоян Малкочев от фонда за земеделска земя  ЕЛАРГ.

Пазар като една човешка длан

Една от паричните за сравнително стабилните цени и обеми на сделките със земеделски земи е, че кризата дойде, преди пазарът да преживее истинския си възход. Реално погледнато, за съществуването му в България може да се говори от не повече от пет години, а дори и към момента над 40%от земеделските земи са пустеещи. На този фон запазеното последно място на страната в касацията по цени на обработваемите площи в Европейския съюз също звучи логично. Факт е и че въпреки инвестиционната активност в сектора през последните години, средният размер на този вид имоти е едва 5,4 дка.
 

По следите на загубените ренти

Един от най-големите проблеми, който спира пазара на земеделска земя, е неправомерното й ползване.
Според данните на БАСЗЗ към момента неправомерно се обработват над 8 млн. декара земеделска земя. Това значи, че близо 25% от общо 32.5 млн. дка обработваема площ в България се засява без знанието, а понякога и със знанието и против желанието, на собственика. Само членовете на асоциацията са констатирали неправомерно ползване на над 300 хил. декара техни земи, което е около 15% от общо притежаваните от тях. БАСЗЗ е сезирала 67 кмета на общини, но са издадени само 200 заповеди за неправомерно ползване за около 25 хил. дка. По думите им се стига се и до абсурдни ситуации, като например в село Синапово в община Тополовград над 4 500 дка на членове на асоциацията да са дадени под аренда на един арендатор, но той не може да влезе да работи, защото някой друг вече ги е засял.
 

В много землища, където сме и арендатори, имаме арендни договори за 5 хил. дка, а обработваме едва 4-4,2 хил. дка, защото другите се обработват неправомерно, казват от асоциацията. Проблемът според тях е, че няма процедура за влизане във владение на земи, които се обработват незаконно от друг.