« Обратно в статии

Обзор на пазара на жилищни имоти в България през 2010 г

 

 

КРАТЪК ОБЗОР НА ИКОНОМИЧЕСКАТА СИТУАЦИЯ В БЪЛГАРИЯ, ОКАЗВАЩА ПРЯКО ВЛИЯНИЕ ВЪРХУ ИМОТНИЯ СЕКТОР ПРЕЗ 2010 ГОДИНА:

 

 

* През декември 2010 основният лихвен процент е на ниво от 0,18%.

* През третото тримесечие на 2010 година средната работна заплата в страната е размер
на 638 лева, като се наблюдава ръст спрямо същия период на 2009 година в размер
на 9.4%. В частния сектор средната работна заплата е в размер на 605 лева (ръст с 11.8%). В обществения сектор увеличението е с 4.7%, което в реално изражение представлява средна месечна заплата от 731 лева.

* През периода януари – ноември 2010 година са отпуснати жилищни кредити в размер
от 1,160 милиарда лева, което е с 8,29 % повече спрямо същия период от 2009 година.

* В края на ноември 2010 година делът на лошите и преструктурирани кредити при
жилищните кредити достига до 15,55%, докато през октомври 2009 година е 9,72%.

* 0.5% ръст на БВП през третото тримесечие на 2010 година спрямо същото тримесечие на предходната година, като в номинално изражение стойността му достига до 19 403 млн.лв. Текущият обем на БВП за първите девет месеца на 2010 година възлиза на 50 664 млн.лв.

* 901.4 млн. евро е размерът на преките инвестиции в страната за периода януари - септември 2010 година, при 2233.5 млн. евро за
същия период на 2009 година – спад с 59.64 %.

* 184,6 млн. евро инвестиции в недвижими имоти на чуждестранни лица, при 450,1 млн. евро за януари – септември 2009 година (спад с 58,99%).

* Средногодишната инфлация за периода януари - декември 2010 г. спрямо периода януари - декември 2009 г. е 2,4%.

* 9,5% коефициент на безработица през третото тримесечие на 2010 г.

* 8,9% спад в обема на строителната продукция при сградното строителство през
ноември 2010 г. спрямо същия период на 2009.

* По данни на Камарата на строителите към октомври 2010 година от Централния професионален регистър на строителите са заличени 1100 фирми, две трети от тях са
специализирани в жилищно строителство и голяма част са от София. В същото време има регистрирани нови 414 строителни компании. Така, към края на 2010 година броят на действащите строителни фирми на територията на страната достига 4 072.

* Броят на заетите лица в сектора към края на третото тримесечие на 2010 г., e 145 000 души, което е със 17,86% по-малко спрямо същия период на 2009, и с 31,34% по-малко спрямо 2008 година.

* През първите девет месеца на 2010 година спрямо същия период на 2009 са издадени
с 26,47% по-малко разрешителни за строеж, с 51,79% по-малка разгъната застроена площ.

* През първите девет месеца на 2010 г., е започнал строежа на 2 004 жилищни сгради, като 23,25% за ситуирани на територията на София.

* С 18% по-малко сгради са въведени в експлоатация за периода януари – септември
2010 спрямо същия период на 2009 година.

* Най-търсени за периода са двустайните и тристайните апартаменти в ценовия диапазон от 35 000 до 55 000 евро.

* През периода, офертните пазарни цени в сегмента спрямо края на 2009 година
се понижават средно с 11,42%, а наемните - намаляват средно с 9,33%.

 

 

ПРЕДЛАГАНЕ НА ПАЗАРА НА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ ПРЕЗ 2010 ГОДИНА:

 

 

Протичащите икономически процеси на локално, национално и международно ниво
продължават да оказват своето въздействие върху пазара на недвижими имоти, в частност жилищния сегмент и през 2010. Сред основните макроикономически фактори, най-съществено пряко и/или косвено влияние имат обемът на преките чуждестранни инвестиции, инфлацията, безработицата, доходите и спестяванията на домакинствата, състоянието на банковите институции и кредитния пазар, лихвите, несигурната икономическа среда, очакванията на населението и бизнеса за изменение на макроикономическите показатели в краткосрочен и средносрочен период и др. Разбира се, не на последно място са и нагласите на самите потребители.

 

В резултат на действието на гореизложените фактори, инвестиционната и строителна активност в страната през изтеклата година остават ниски. Обявяват се значително по-малко на брой нови жилищни проекти в сравнение с минали периоди. Доказателство за това е спадът в броя на издадените разрешителни за строеж от една страна, и в обема на въведените в експлоатация нови сгради, от друга.

 

Според данните на Националния Статистически Институт, през първите девет
месеца на годината са издадени общо 3 739 разрешения за строеж на жилищни сгради, което е с 26,47% по-малко в сравнение със същия период на 2009 г., за общо 10 127 жилища или 25,73% по-малко. Респективно, статистиката показва понижение и при общата разгърната площ на сградите, която е с 40.59% по-малка (общо 1 311 164 кв.м).

 

По териториален признак, най-голям брой разрешителни за строеж в категорията „Жилищни сгради” са издадени за района на София (820), следван от Бургас (362),
Варна (352), Пловдив (341) и Стара Загора (203).

 

За сравнение, година по-рано стойностите за същите райони са съответно 1094, 534, 531,578 и 252. Погледнато в по-дългосрочна перспектива, най-значителен спад се забелязва в Бургас и Варна, като той се дължи основно на понижената инвестиционна и строителна активност в сегмента
на ваканционните имоти.

 

По-ясна представа за обема на строителство дава една от новите статистики на НСИ, въведена в началото на 2010. Тя изнася данни за започнатото строителство на нови сгради. Според тях, през периода януари-септември 2010 година на територията на страната е започнато изграждането на 2004 нови жилищни сгради с общо 5 723 жилища и разгърната застроена площ от 736 583 кв.м, стойности значително по-ниски
от тези за издадените разрешителни за строеж.

 

Една от причините е, че част от строителните предприемачи, сблъсквайки се с невъзможността да си осигурят необходимото финансиране, още повече, че в момента е известно, че не може да се разчита на продажби на жилища „на зелено”, решават да продадат притежавания терен, заедно с проекта и пълния комплект от документи
за планираната сграда.

 

Намалява и броят на въведените в експлоатация жилищни сгради, като за първите
девет месеца са завършени 1686 жилищни сгради, с 18% по-малко спрямо същия период на 2009 година. Причините са основно по-слабата инвестиционна и строителна активност през последните 2 години, замразяването на проекти поради липса на финансиране и по-дълъг период на строителство, отново поради финансови причини

 

Една от сравнително новите тенденции, характерна за 2010 г.,  е, че обемът на предлагането, произтичащо от вторичния пазар е значително по-голям от този от първичния (инвеститори и строители). Това отново е пряко следствие на понижената инвестиционна активност.

 

Друга причина е, че влошената икономическа конюнктура и преди всичко намаляването и несигурността на доходите, високите безработици
и инфлация, по-трудният достъп до кредитен ресурс, принудиха част от собствениците на жилища да пристъпят към тяхната продажба, за да се сдобият със свеж финансов ресурс, най-често за захранване на бизнес, покриване на ипотечен или друг кредит, попълване на семейния бюджет, покупка на друг по-голям или по-малък имот и пр.

 

Една част от собствениците на имоти, които не желаеха да продават, заради падащите цени и надеждата за бързо съвземане на пазара и скорошно възходящо развитие, също решиха да предприемат важната стъпка.

 

Същевременно, продължава да нараства броят на имотите, иззети от длъжници. Към момента на изготвянето на доклада по справка от сайта на Частните съдебни изпълнители на територията на страната има обявени на търг 913 жилищни имота, от които 176 в град София, 50 във Варна, 68 в Бургас, 50 в Пловдив, 78 в Русе. Обемът на тази група имоти спрямо всички продавани жилища остава много малък процент – под 2%, поради което той няма как да окаже забележимо въздействие върху пазара на жилищни имоти. Към момента, в петте най-големи града в страната има близо 26 000 жилищни имота, обявени за свободна продажба, докато имотите на публичен търг в същите тези градове са 422.

 

Друга съществена особеност при предлагането на жилищни имоти е увеличаването на дела на офертите за жилища във високия ценови диапазон за сметка на по-нискобюджетните такива. Една от причините за това е фактът, че в настоящите условия на функциониране на пазара на жилища, този тип имоти имат изключително слаба ликвидност и поради тази причина се задържат за много дълъг
период от време на пазара.

 

Като цяло, може да се заключи, че една от най-важните тенденции по отношение
на предлагането през годината е неговото съществено разминаване с търсенето, както в
количествено, така и в качествено изражение.

 

Една от причините е гореописаното увеличаване в обема на луксозните и високобюджетни жилища. Друга особеност е, че наличните на пазара жилища (главно от страна на първичното предлагане) са крайно нефункционални от гледна точка на размери, разпределения и планировка. Част от тях имат и инфраструктурни неуредици.

 

Проблемът лежи още в началните етапи на планиране и проектиране от страна на
инвеститорите, които често нямат ясна визия за търсенето и бъдещото позициониране на продукцията си на пазара. Всичко това оказва влияние върху обема на реализираните покупко- продажби през периода. По данни на Агенцията по вписванията за първите девет месеца на 2010 година са сключени общо 120 835 сделки
при 133 069 през същия период на 2009, което е понижение от 9,19%. Във Варна спадът е с 1,79%, в Бургас – 1,98%, в Пловдив – 24,17%, в Русе – 3,17%. Най-голямо намаление в обема на сключените сделки има в Плевен – 79,10%, следван от Кубрат – 74,05%, Исперих – 64,61%, Мездра – 60.61%, Малко Търново – 59.57%, Девня – 58.97% и Видин – 50.27%.

 

В София е регистриран лек ръст в броя на покупко- продажбите от 3.5%, като тази тенденция се наблюдава и в други градове. Интересен факт е, че в някои от градовете, където е регистриран ръст през първите девет месеца на 2010 спрямо същия период на 2009 година, се наблюдава увеличение и през първите девет месеца на 2009 година спрямо първите девет на 2008 година. Ръстът се дължи на увеличаване обема
на покупко-продажбите на земеделски земи и терени за изграждане на паркове с алтернативни източници на електроенергия.



ТЪРСЕНЕ НА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ ПРЕЗ 2010 ГОДИНА:

 

Търсенето на жилищни имоти през изминалата 2010 година продължава да бъде
на ниво, по-ниско от предходните години, главно в резултат на нестабилната
икономическа ситуация, високата безработица, несигурността на доходите и ограничения достъп до кредитен ресурс. Все пак, определено може да се каже,
че то е по-активно в сравнение с 2009. Реално търсещите клиенти са добре ориентирани в пазарната ситуация и знаят какво точно търсят и на каква цена могат да го получат.

 

Цената, разбира се, остава основният фактор при вземането на решение за покупка. През периода не липсват клиенти, търсещи да закупят жилище с кредит. Банките, от своя страна, също се активизират, предлагайки различни промоции на ипотечните си кредити. Интересно е да се отбележи, че се наблюдава понижение при теглените суми, като в момента средният обем на изтеглен кредит за финансиране покупка на жилище не е повече от 30 000 евро, за разлика от предходни периоди, когато тази стойност бе над 40 000 евро. Основна причина за това са понижените цени на жилищните имоти, като за едно и също жилище днес е нужна сума с до 35% по-ниска в сравнение с предходни години.

 

През 2010, търсенето е фокусирано основно върху двустайните и тристайните апартаменти, предимно от семейства за основно жилище, като това са 90 % от реално търсещите клиенти. Най- често търсените жилища в по-големите градове на страната са в ценовия диапазон от 35 000 до 55 000 евро за двустайни жилища с квадратура от 65 до 80 кв.м., а за тристайни с квадратура над 80 кв.м до 80 000 евро.

 

В резултат на изпреварващото намаление на продажните цени на жилищата в сравнение с темпа на намаление на заплатите показателят “покупателна сила на средната заплата, измерена в кв.м. жилищна площ” средно за страната в края на 2010 година достига до 0,66 кв.м. За сравнение, същият показател в края на 2008 г., е 0.39 кв.м, а към края на 2009 г., – 0.58 кв.м. Тоест, това е жилищната площ, която може да бъде закупена с една средна месечна заплата, като този показател варира силно за отделните градове. Въпреки това, тази цифра е все още значително под средното ниво за Европа.

 

През разглеждания период се наблюдава завръщане на купувачите към най-престижните райони в по-големите градове, предвид спада на цените. Ако допреди време офертите за имоти в централните градски части са били много малко на брой и това, което се е предлагало е било много над средната цена за конкретния град, то
сега цените в тези райони намаляват и жилищата стават все по-достъпни.

 

Друг важен фактор при вземането на решение за покупка е инфраструктурата. Все по-голям е делът на купувачите, предпочитащи жилища в райони с добра инфраструктура – локални артерии, в близост до автобусни спирки, спирки на метрото. В София най-предпочитани за периода са Южните райони, където е съсредоточен голям брой от новопостроените жилищни сгради.

 

Значително по-силно търсене се отчита и в райони в близост до изградения вече
метродиаметър, както и в райони където се предвижда да влезе в експлоатация втория
метродиаметър от ж.к. „Надежда” до ж.к. „Хладилника”.

 

Основната група клиенти през 2010 година продължават да са българите и жителите на бившите съветски републики. Все по-силно намалява делът на търсенето с цел инвестиция, за сметка на това за собствено ползване. Българинът е ориентиран към масовите жилища в ниския ценови диапазон. Руснаците, от друга страна, търсят предимно луксозни жилища по Черноморието с морска панорама, предимно ситуирани в жилищни комплекси от затворен тип,
предлагащ им всички екстри.

 

 

ЦЕНИ И ДОХОДНОСТ НА ЖИЛИЩНИТЕ ИМОТИ ПРЕЗ 2010 ГОДИНА:

През годината, цените на жилищните имоти продължават да спадат, но с по-бавни темпове спрямо 2009 година. През 2010 година е отчетен среден спад в продажните цени от 11,42% на годишна база на територията на страната спрямо същия период на 2009 година.

 

Най-голямо е понижението в Русе, Благоевград и София, съответно с 16,79%, 15,50% и 15,43%. Най-малко е намалението на жилищата на територията на Стара Загора – 2%.

 

Сегментирани по признак „цена”, по-голям спад отчитат жилищата от средния и ниския
ценови клас, докато обезценката на луксозните жилища е минимална. Също така по-голям спад се отчита на територията на големите областни
градове, където е съсредоточено над 50% от населението на страната, и където предлагането е най-голямо.

 

Както и през първата половина на 2010 година, най-голямо е намалението при
монолитните жилища, средно между 5-15% за периода декември 2010 спрямо декември
2009 година, следвани от панелните жилища – 4-20%. Най-малко е намалението при жилищата ново строителство, където продажните цени намаляват с до 12%. Големият диапазон в цените при някои от типовете имоти основно се дължи на местоположението и на състоянието им.

 

През периода се отчита и тенденция на ръст на цените в някои райони на страната, в резултат на активизирало се търсене в тях, както и на по- малкото предлагане. Повишението е до 2% на база предходен месец и до 5 % на годишна база. По териториален принцип, най-съществено понижение на цените се наблюдава във Варна – средно с 15% и в София –10%. Същевременно, обаче, в някои райони на страната цените се запазват стабилни.

 

През 2010 ясно се оформят три основни категории купувачи на жилища според доходите им. Първата група са купувачи с доходи под или средното ниво за страната. Те търсят имоти за задоволяване на жилищни нужди в ниския ценови диапазон, намиращи се в периферните квартали, в добро общо състояние на сградите. Втората група са с доходи над средните за страната. Предпочитани от тях са райони в широкия център. Те търсят предимно апартаменти ново строителство или апартаменти, намиращи се в стари сгради с добре поддържани общи части. Третата група е тази на  купувачите, които търся по-луксозни жилища в престижни райони с добър имидж. Тази група предпочита жилища, намиращи се в затворени комплекси, предлагащи редица допълнителни услуги – 24-часова охрана, паркоместа, наличие на хранителен магазин в комплекса и др. Все повече от купувачите от тази група се насочват към „зелените” жилищни проекти с технически по-добри параметри.

 

Важно е да се спомене, че посочените изменения са на база офертни цени. Реалното
изменение, в действителност, е в рамките на 5-10%, тъй като почти всички сделки се осъществяват след допълнително договаряне на цената, което е до 10%. Забелязва се тенденция на намаление на този процент, който през 2009 достига до 20%.

 

Средната доходност на жилищните имоти в страната към месец декември 2010 е в размер на 6,34 % и спрямо декември 2009 година регистрира понижение от 0.36 пр.п. Най-висока е в Русе – 7,06%, Старо Загора – 6,80% и спрямо декември 2009 се понижава с 0.02 пр.п.

 

В София доходността на имотите в сегмента е 6,43% (спад с 0,43пр.п.), във Варна 6,17% (ръст с 0,43 пр.п.), а в Бургас – 4,77% (ръст с 0,82 пр.п.).
Изменение на средните цени* на жилищните имоти в някои български градове
през периода Юли 2008 – Декември 2010 година



ПАЗАРЪТ НА НАЕМИ В ЖИЛИЩНИЯ СЕКТОР ПРЕЗ 2010 ГОДИНА:



През 2010 година предлагането на жилищни имоти под наем продължава да нараства в някои градове на страната. Основно се предлагат апартаменти, закупени с цел инвестиция за последващо отдаване под наем. Към тях се добавят и жилищата, предвидени за продажба, която, обаче, е отложена във времето до стабилизиране на пазара. Собствениците логично използват момента, за да реализират
доходи от наем. София е един от градовете, където е регистриран най-голям ръст в обема на предлаганите жилища под наем, като те основно са съсредоточени в райони, характеризиращи се с голяма интензивност на строителство през последните 2-5 години. Други градове с ръст в предлагането са Варна и Бургас.

 

В София най-голямо е предлагането в районите Бели Брези, Витоша, Борово, Гоце
Делчев, Манастирски ливади, Стрелбище, Мотописта, Зоните (Б-5, Б-18 и Б-19), Студентски град. Преобладават апартаментите ново строителство, с една или две спални, с наемни нива от 250-450 евро.

 

През разглеждания период основно се търсят обзаведени едностайни и двустайни жилища с квадратура от 60-75 кв.м. В София най- предпочитани райони са Централните, Лозенец, Иван Вазов, и Южните райони, а във Варна - Опера, Червен площад, Централна поща, ЛК Тракия, Широк център, Чаталджа. В двата града
горната ценова граница, при която се случват сделките рядко надвишава 350 евро.

 

Продължава да се наблюдава спад на търсенето при високия клас жилища с
месечен наем над 1000 евро. Основна група наематели тук са чужденци - мениджъри,
управители на чуждестранни фирми, които имат представителства у нас, както и българи със собствен малък или среден бизнес. Търсенето е насочено в престижни квартали като Лозенец, Иван Вазов, част от Южните райони на столицата, в близост до центъра. Чужденците се съобразяват с локацията и според това по какъв начин се придвижват до работното си място. Сериозен минус е лошата инфраструктура на районите в близост до Околовръстното.

 

Наемните цени, подобно на тренда при продажбите, продължават да спадат. Средно,
спрямо края на 2009 г., спадът е в размер на 9,33%. Най-голямо понижение има при
луксозните апартаменти – 11,10%, следвани от необзаведените жилища с 9,48%.

 

Най – голям спад, е регистриран в София – 13,53%, следват Стара Загора – 13,37%, Варна 8,58% и Бургас – 5,54%. Най-малък е спада на територията на Благоевград – 2,08%.

 

 

ПРОГНОЗА ЗА ПЪРВОТО ПОЛУГОДИЕ НА 2011 ГОДИНА:

 

 

* Постепенно уравновесяване на търсенето и предлагането на жилищата, в резултат на ниските нива на инвестиционна активност в сегмента.

* През второто тримесечие на 2011 година се очаква раздвижване в строителния сектор и активизиране на някои от инвеститорите в сегмента на жилищните имоти, във връзка с намаленото предлагане на новопостроени жилищни единици. Очакванията на специалистите са да се появят нови жилищни проекти с разгъната застроена площ до 2 000 – 3 000 кв.м.

*Стабилизация на продажните и наемните цени в сегмента. Възможно е да се регистрира лек ръст от 2 до 5%, а в някои от районите на по-големите градове при някои от типовете жилища.

 

« Обратно в статии