Балон ли са недвижимите имоти в България?

Автор Broker.bg

Рязкото покачване на цените на жилищата и на търговските имоти през последните години, особено периода 2005-2007 година, доведе до въпроса дали НИ в България са балон?   Недвижимите имоти (НИ) в България е трудно да бъдат определени като балон, но е факт, че са силно надценени и натоварени със свръхочаквания на инвеститори и собственици. Икономическата логика говори, че ни очаква забавяне в ръста на цените на имотите, а е възможно дори и обръщане на тенденцията. В долната таблица са представени данни за цените и наемите на жилищата в столиците и големите градове на съответните държави. Използваните данни са за цените и наемите на жилищата в централните райони на градовете. Много ясна е разликата между развитите държави като Австрия и Германия и новите европейски икономики от Централна и Източна Европа. Ако при Австрия, Германия и Гърция са необходими от 6 до 10 години за закупуване на едно жилище от 90 кв.м., то в България, Полша и Румъния са необходими 36-40 години. Брутната възвръщаемост от наеми в България е под темпа на нарастване на цените (инфлацията). Трябва да се има в предвид, че разходите за поддръжка и реновация, могат да съставляват голям процент от наемната възвръщаемост, т.е нетната наемна възвръщаемост от имотите е по-малка от показаната в таблицата доходност.       Цена Наем       БВП на човек** € кв.м. 90 кв.м.€ € кв.м. Срок на откупуване Доходност* България 3 683 € 1 487 € 133 830 € 7.3 € 36.3 г. 5.87% Гърция 21 925 € 2 244 € 201 960 € - 9.2 г. - Германия 35 022 € 2 462 € 221 580 € 11.0 € 6.3 г. 5.36% Австрия 38 865 € 3 000 € 270 000 € 12.0 € 6.9 г. 4.80% Унгария 10 298 € 1 792 € 161 280 € 12.1 € 15.7 г. 8.09% Румъния 5 232 € 2 350 € 211 500 € 15.0 € 40.4 г. 7.66% Полша 8 655 € 3 292 € 296 280 € 16.3 € 34.2 г. 5.95% Източник: www.globalpropertyguide.com *Доходност-брутна доходност от наем, без да се включват разходите за поддръжка и реновация **БВП на човек от населението не е най-точният измерител на разполагаемия доход на човек от населението, но е лесен за получаване като информация и е сравним.   В долната таблица сме разгледали цените на имотите на кв.м. за едно, дви и три-стайни апартаменти и брутната наемна възвръщаемост на база офертите „продава” на страницата на: Imoti.net. За цена на кв.м. сме използвали медианната цена на кв.м. за едно, дви и три-стайни жилища. Разликата в цената на кв.м. от горната таблица се получава поради факта, че в горната таблица са разгледани цени само в централните райони на столиците и големите градове на разглежданите цени.   София 1 ст. 2 ст. 3 ст. цени 995 € 987 € 910 € наем 5.0 € 4.5 € 4.0 € Доходност 6.0% 5.5% 5.2% Източник: www.imoti.net   Очаква се натиск на цените на имотите в България   Ниската наемна доходност и ниската покупателна способност в България ще успокоят цените на имотите В дългосрочен план негативно влияние върху цените на имотите ще оказват и застаряващото население в България и Европа, лошата инфраструктура, която отваря пропаст при сравняване на цените на имотите в Австрия, Германия, Гърция, Унгария и България. Повишаването на лихвите в цял свят, ще доведе до повишаване и на цените на кредитите. Ипотечната криза в САЩ и тенденцията на спад на цените на НИ в САЩ, Англия, Испания, Ирландия също ще допринесе за една реална равносметка относно цената на имотите у нас. През последните две години се построиха значителен брой жилища, много все още са във фаза на строеж, но нарастващото предлагане на имоти ще повиши изискванията към жилищата и ще доведе до корекция в цените на панелните жилища и имотите без особени дадености.   Намирането на алтернатива на инвестицията в имот също ще окаже натиск върху цените на НИ. Ваканционните пътувания в чужбина стават все по-модерни особено заради по-ниските цени на почивките в съседни на България страни в сравнение с тези в българските курорти. Скъпата поддръжка на имотите, нарастващите данъци върху жилищата, все повече ще отказват от закупуването на втори недвижим имот с цел инвестиция или евтина почивка.   Кое предизвика поскъпването на цените на имотите в България?   Факторите които са в основата на поскъпването на недвижимите имоти в страната са: -слабото предлагане на недвижими имоти. Търсенето предизвика бум в строителството в резултат за последните 10 години се построиха множество жилищни, търговски и хотелски сгради. Предлагането вече е в състояние да задоволи търсенето на нови и стари НИ. -нарастването на доходите на местните физически и юридически лица; -характерно за България е високият процент на частните жилища на физически лица-96% (www.nsi.bg) -нарастването на жилищното кредитиране; -инвестициите на чуждестранни физически и юридически лица в НИ; -ниските лихвени равнища в световен мащаб доведоха до ръст в цените на финансовите и реалните активи.

Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com