Всяка добре обмислена инвестиция е печеливша !

Интересът на юридически и физически лица към дългосрочни инвестиции е бил винаги актуален, независимо от моментната икономическа ситуация. В отговор на този интерес акционерните дружества със специална инвестиционна цел бяха създадени като една възможност за всеки да инвестира, независимо от размера на капитала, и да получи девиденти след определен период от време. За всички акционери в един АДСИЦ, независимо от броя на акциите, които притежават, управлението на това дружество е сериозен ангажимент. Всеки, които е направил тази инвестиция да закупи акции, е знаел предварително, че независимо от моментната цена на придобиване, с течение на времето тази цена може да се покачва и да слиза надолу. И това е хубавото в случая-всеки има пълната свобода да определи кога е моментът да продаде своя дял или да закупи още акции, с което да увеличи участието си. Всеки инвеститор е наясно каква е разликата между това да закупиш акции и да си направиш депозит в банка, ако вземем като пример за сравнение.

В тази връзка, интерес към АДСИЦ винаги ще има, просто всеки, който иска да инвестира, трябва да е наясно, че това е дългосрочна инвестиция и да е подготвен за силни и слаби периоди през годините. Сегашната криза рефлектира по-скоро на по-малките акционери, като някои от тях предпочитат да се изтеглят, поради натиск от влошената икономическа и финансова ситуация. Това е тенденция не само за пазара на недвижими имоти в България, но и по целия свят. Докато големите инвеститори продължават да гледат на фондовете за имоти с диверсифицирани портфейли, добре планирани инвестиции и разумен мениджмънт, като на сигурно и печелившо дългосрочно вложение.
Нивата на възвращаемост–годишната доходност от един добре обмислен проект е около 20-30%. През последните няколко години на пазара се направиха много вложения със спекулативна цел, като планираните нива на възвращаемост бяха 100-200%. За такъв тип проекти корекцията надолу наистина е драстична. Но при неспекулативните вложения спадът е заложен в рамките на разумното като цена, разбира се съобразена със строителната себестойност на проекта.

Българските дружества със специална инвестиционна цел са едни от най-добре развиващите се в Европа. От една страна това се дължи на особеностите на нашия пазар на имоти, който не е така добре развит, както в други страни. За сравнение на запад фондовете за имоти се занимават предимно с изкупуване и управление на готови сгради, докато в България АДСИЦ инвестират най-вече в изграждането на нови проекти, което води и до по-голямата печалба.

След 2010 г. би могло да се направи по-точна преценка за това накъде вървят българските фондове за имоти. Тогава се очаква да влязат в сила и нови закони. Например нещата ще се променят много, ако на АДСИЦ бъде разрешено да реализират проекти в другите страни членки на ЕС.
България, за да подобри имиджа си на имотна и туристическа дестинация, трябва да се свърши много работа в това отношение и за съжаление бе загубено доста време в заблуди, че всичко ни е дар от бога и може, без да правим нищо, някой да дойде да си купи имот или да влезе в хотела ни. Но не е така! Наистина имаме чудесна природа и условия за развитие на каквото си поискаме–и като туризъм и като строителство. Но е необходимо да се изгради един траен имидж на България, което доста време беше пренебрегвано. За целта е необходимо всеки, който е в туризма, строителство и т.н., да започне да мисли по-комбинативно и колективно. Има страни по света, които го правят съвършено. Така че не е необходимо да измисляме нещо ново, а просто да се научим от опита им, трупан в продължение на много години.

Такава страна е Дубай, например. Но дори и съседките ни Гърция и Турция създават голям шум около себе си. Разбира се, с помощта на своите правителства. Но не по-малко важно е и това, което прави частният сектор. Всички компании, които по някакъв начин са свързани с туризма и недвижимите имоти, трябва да се замислят как да подобряват имиджа на страната ни като цяло. България има много възможности и всеки може да намери нещо за себе си тук, важното е да се каже на тези хора, че такова място съществува. Защото, дори и един проект да е много добър, той остава незабелязан, ако не е представен правилно.

Всяка инвестиция би била печеливша, ако е добре обмислена още от самото начало, като се започне от закупуването на терена и преценката за какво да се използва. Още на този най-ранен етап се изчислява печалбата. Например, ако искаш да изградиш жилищна сграда, трябва да осигуриш близост до болница, училище, парк, да изградиш детска площадка, магазин, аптека, да планираш апартаменти с по-голяма квадратура, където да могат да живеят семейства, да предвидиш обезопасяване на сградата и т.н. След като прецениш всичко това и направиш сметка колко ще струва, тогава може да изчислиш и печалбата от такава инвестиция. Има много примери , в които се закупува някакъв парцел без идея за какво ще се използва. Именно тези необмислени вложения са на загуба. И обратното-всяка инвестиция, която е преценена като тип имот, сегмент, локация, строителни материали, изпълнители и т.н. ще донесе печалба, но тази печалба идва не веднага, а по план след известен период, например от около 5 години.
В момента цялата икономика на страната ни е изправена пред предизвикателство.  Но се откриват 2 ниши, които не съществуваха преди година–това са луксозните имоти и вторичният пазар.

Дълго време се наблюдаваше една изкривена представа за лукс и се изградиха много „полулуксозни” проекти. Инвеститорите разбраха, че такива имоти не вървят и успешни са само тези проекти, които отговарят на всички изисквания и наистина могат да се нарекат луксозни. При тях тенденцията е по-скоро да се изтеглят от пазара, отколкото да се продават на по-ниски цени.

„Полулуксозните” пък доста дълго се продаваха предимно чрез лични контакти. Това вече не е така. Все повече се разчита на професионализма на хората по конкретния проект. Това е предизвикателствто през 2010-та година–по-добър и по-образован да стане инвеститора, а не да разчита на случайния контакт.

Друго важно, което се случва в момента, е изграждането на вторичен пазар. Това става възможно, след като на пазара се търсят и продават най-вече завършени жилища. Това е добрата новина за готовите жилищни и ваканционни имоти.

"Купете сега, ако цените паднат още, ще Ви върнем разликата". С това обещание се печелят клиенти по време на криза според бащата на маркетинга Филип Котлър. Професорът сподели тази своя препоръка в лекцията.  Но пазарът на имоти е доста специфичен, затова по-скоро бихме могли да  перифразираме думите на Филип Котлър по следния начин: „Купете сега, за да спечелите в бъдеще”. Това важи най-вече в случаите, когато е направено обстойно проучване и преценяване какво получаваш срещу парите си–дали само тухли и бетон, или нещо цялостно, пакет от услуги и осигурени удобства по време на ползване на закупения имот.

Министър Росен Плевнелиев заяви, че усещането за бърз изход на строителната индустрия от тежката ситуация няма да се случи. Несъмнено той е запознат добре с този въпрос и има близък поглед върху ситуацията. Строителната индустрия е един от най-големите дялове в икономиката на страната ни като приходи и разходи, а колкото по-мащабен е един сегмент от пазара, толкова по-трудно се коригира. Наистина, може много да се направи в тази област. В момента се издават по-малко разрешителни за строеж, реализират се по-малко проекти, необходимо е да се подобри инфраструктурата, комуникацията–ситуацията е сложна и всичко е свързано едно с друго. Може само да си пожелаем успех с общи усилия да създадем един работещ балансиран модел на работа.