Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта

« Обратно в статии

Строителство и кредитиране на имоти

Строителната продукция е по-особен вид продукция, което определя и по особеното място на строителния отрасъл в икономиката на всяка страна. Обикновено строителният отрасъл пръв навлиза в рецесия и последен излиза от нея.

Някои харектерни особености на строителната продукция:

1. Строителната продукция винаги е уникална - каквато и повтаряемост да има, няма две еднакви сгради или съоръжения, от гледище на цени - различни условия на фундиране, различно време на построяване

2. Строителната продукция обикновено не се предлага готова - т.е. това не е готова стока, за която са ясни производствените разходи и се появява готова на пазара с цена. Тя е резултат на планиране на базата на която се правят предвиждания за цената (естимейтс). Крайната цена е известна след завършване на обекта и почти никога не съвпада с предвидената.

3. Производството на строителна продукция е по-дълго в сравнение с обикновените стоки - то става по време на така наречения строителен цикъл. Оттук и силната зависимост на строителната продукция от икономическия климат и промени в икономиката - съответно в законодателството - правилници, разпоредби, стандарти и т.н.

4. Строителната продукция е неподвижно свързана със земята - това не са хладилници или телевизори, които можем да разнасяме и продаваме по целия глобализиран пазар. Поради привързаността и към земята тя е още по-зависима от съответните законодателства - закони за ползване и устроуйство на територи.

5. Строителната индустрия произвежда ДЪЛГОТРАЙНИ СТОКИ (капитал). Срока на годност на тази стока е 30 - 100 години и СЕ ЗАПИСВА КАТО КАПИТАЛОВ АКТИВ в балансите на ДЪРЖАВАТА или всеки ИКОНОМИЧЕСКИ или ЮРИДИЧЕСКИ СУБЕКТ. С други думи - тя представлява КАПИТАЛ.

В последните години се забелязва едно постоянно, значително нараствяне на цените на строителната продукция в развитите държави без на пръв поглед да има причина за това - инфлацията е ниска, няма промени в стойност на материали, машини и работна ръка. В Англия стойността на жилищата се е удвоила за около 5 години. Жилище купено за 70 000 лири през 1999 сега гони 150 000 - 170 000 лири. Същият процес се наблюдава в Ирландия, Франция, Испания, САЩ, а напоследък - в Южна Африка и България.
Защо се получава тази на пръв поглед ПЪЛНА АНОМАЛИЯ на пазара? Как така - материалите, машините и работната ръка поевтиняват или не се изменят, а цената на строителната продукция (не само на жилищата) расте драматично с темп от 20% на година?

За да се отговори на този въпрос е необходимо да се обърнем към същността на "пазарната" икономика.

При пазарната икономика:

•    Централната Банка издава определено количество пари, което се взима назаем от така наречените търговски или комерсиални банки.
•    Търговските банки разполагат и с набрани средства от клиенти. Сунмата от тези пари представлява капитала на банката.
•    От своя страна търговските банки раздават кредити на икономическите играчи и индивиди под лихва, като така се финансира икономическата активност на обществото.
•    Ако банката разполага обаче със 100 единици собствен капитал, тя може да даде 10 000 единици кредит.
•    В действителност 9 900 единици практически не са истински пари и нямат покритие, а чакат да бъдат прозведени и покрити от икономическите субекти. Ако те не се произведат - настъпва криза
•    Банките печелят от раздаване на кредите - следователно, колкото повече кредит дават - толкова повече ще печелят
•    Но ако капитала им е само 100 единици, следва че печалбата им е лимитирана до лихвата върху раздадените 9900 единици
•    Когато бянката ви даде кредит да си купите къща, къщата не е ваша, а на банката - вие само имате задължение да я поддържате
•    Като ви даде банката 100 000 кредит, цената на къщата е да речем 25 000, плюс 75 000 лихви върху сумата за 25 години.

Какво става?

Тъй като къщата е СОБСТВЕНОСТ на БАНКАТА, тя записва 25 000 капитал на своя сметка, като актив - т.е. 25 000 са подсигурени с актив – колатерал

В същия момент вече банката ИМА ПРАВО да раздаде НОВИ КРЕДИТИ за актив от 25 000 - или допълнителен кредит за 2 500 000, срещу който да получава лихва.

Е да де, но в един момент се изчерпва бройката на хора с достатъчен доход да покриват ЛИХВАТА по заема с месечната си заплата.

Как може да се "СЪЗДАДАТ" нови кредитоискатели?

Ами ако увеличим стойността на къщата на човек, който вече изплаща една къща, той ще има добавен "колатерал", срещу който може да тегли нов заем за втора. Или банката има къща за 25 000, а вие изплащате 100 000. Цената на къстата ви се повишава и банката записва в балансите си - 50 000. Вие можете да получите нов кредит, като ипотекирате къща вече за 50 000. Или имате право да теглите нови 100 000 срещу нарасналата стойност на къщата ви от 25 000.
Повторете упражнението няколко пъти - печалбите на банките стават - поне временно - огромни.
Както се вижда, горното няма нищо общо със "строителната продукция" и цената на стоката, следователно - пазара.
Става въпрос за чиста спекулация, тип финансови и счетоводни игри.
Трябва да се отбележи, че точно тази спекулация в огромен мащаб държи Английската икономика на върха през последните години и поддържа високия курс на лирата.
Другите държави схванаха номера и сега го ползват за създаване на "балонни" икономики от тоя тип.
Да припомним, че съотношението "производство на стоки" към "производство на услуги" във всяка "развита" страна е приблизително 30:70.
Горната спекулация е "финансова услуга" и се калкулира от икомистите като "работа" (който работи, няма да яде).
Рано или късно - ще трябва да се плаща.
Познайте обаче - КОЙ ЩЕ ПЛАТИ?
Гарантирам ви, че няма да са Англия и САЩ.

Но това е вечe друг въпрос и аз ще спра дотук.

 

 


Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com

Гласувай за статията Имот Днес - Порталът за имоти Варна
    

    

Коментирай







Аз не съм бот  


« Обратно в статии