Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта

« Обратно в статии

Строително инвестиционна компания "СТИЛЕКС" ООД Варна

« Обратно в каталога

 Родният пазар се развива според европейските практики:

Интервю с г-н Костадин Миланов – управител на строително инвестиционна компания &aposСтилекс&apos ООД

 


Imotdnes.com - порталът за имоти на Варна и областта
Фирма  „СТИЛЕКС”-ООД е създадена през 2006г., като наследява наполовина дейността на агенция за недвижими имоти &aposМИЛАНОВ-ИМОТИ&apos и добавя строителство и инвестиции в недвижима собственост.

 

Седалището на компанията е в гр. Варна.

 

Разполага с работещ офис в Банско и до края на лятото предстои откриване на офис с подобна дейност в Палма де Майорка- Испания.

Тел: 052-654-996; 0878-253-473

 

- Обикновено започваме с въпроса за броя на агенциите във Варна, но се сещам, че в предварителния ни разговор стана дума за липсата на професионализъм у брокерите. Очаквате ли пазарът в лицето на клиентите сам да отсее качествените участници?

- Едва ли някой знае колко са агенциите за недвижими имоти в нашия град. Всеки ден в рекламните издания се ражда нова фирма, някои стъпват плахо, други влизат с парадни знамена.  Това кой как показва в рекламните издания съществуването си не е критерия, който задължително дава гаранция за професионална работа в системата на недвижимите имоти.  Като общо качеството на работа на консултантите /брокерите/ в недвижимите имоти е много слаба. Броят на компетентните консултанти на пазара във Варна е доста малък, липсва професионализъм, да не кажа, че липсва и желание за добра работа. От наблюдения и разговори с клиенти оставам с впечатление, че клиента съпоставян с консултанта е по- подготвен и по-компетентен, затова клиентите се отдръпват от агенциите.  Тенденциите са клиентите сами да намират имотите и с помощта на адвокати да извършват сделки. Колкото и да е неприятно трябва да погледнем истината в очите и да разберем, че донякъде сами сме виновни за това. Разбира се не визирам 100% от колегите, има и много качествени хора, които работят съвестно и с желание, но и те са жертва на останалата, по голямата част, тези за които говорих до сега - консултантите, които искат сделката на всяка цена, дори с цената на последващи неприятности, което е много жалко разбира се. 

 

- Има ли партньорство и колегиалност в бранша и предимство или пречка е индивидуализмът?

 - На България и се налага да изминава много бързо пътя в търговията и инвестициите в недвижима собственост, за разлика от по развитите Европейски държави. Този път ни доведе до това да разберем, че партньорството е добро нещо. Истината е, че повече от реализираните сделки стават с участието на две и дори  повече агенции, в което няма нищо лошо, стига всичко това да се извършва професионално и коректно, към клиентите и между фирмите. Но така ли е всъщност? За съжаление отново ще се върна в предишния си тон. Колегиалността между брокерите е също слабото място в системата! Когато се започне работа по сделка в която има партньорство много често се заражда едно парадиране на компетентност, което не остава скрито за клиентите и в много случаи води до конфликти между страните. Преминали през такива конфликти и неприятни сцени, фирми поемат по пътя на индивидуализма. Много често този индивидуализъм е оценен от клиентите, но това не работи дълго време добре за фирмата, защото и се налага да извършва двойно и тройно повече работа, дори и за по-малки успехи. Аз не виждам нищо лошо в партньорството, но партньорство между коректни хора.

 

- Пазарът у нас – има ли той своя специфика или следва европейските тенденции, макар и със известно закъснение? 

- Наблюдавам пазара на недвижими имоти у нас и в Европа много внимателно и с риск да предизвикам несъгласие у част от читателите ще кажа, че пазарът в България върви по нормалния път за страна, на която предстоеше и сега вече е член на Европейския съюз.  Поради стратегическото ни местоположение и богатата ни природа, България е желана на пазара за недвижима собственост, което по себе си определя темпа на развитието на този пазар и движението на цените. Не е дошло времето да се успокоят бурите и вълненията към търговията с недвижими имоти, така че според мен стремителното покачване на цените в по- големите градове на качествени имоти ще продължи още, тъй като това е нормалния път, изминат и от други по-развити от нас страни. Простият пример е, че се създадоха доста центрове около големите градове, които разкриват нови работни места. Тези центрове с всеки ден се модернизират и увеличават, това води до движение на хора от по- малките градове с не толкова развита икономика с цел да намерят място за реализация. Това по себе си подпомогнато от гъвкавата в момента банкова политика на кредитиране, дава възможност на тези хора да закупят и изплащат своето жилище, заменено с досегашното наемане на имоти. И да не забравяме, че тази практика не е много стара за нашата страна, а тя постоянно се усъвършенства и продължава доста време. 
  
 

- Директен въпрос – ще продължи ли покачването на цените във Варна? Доколкото си спомням, вие коментирахте 15 % завишение като два пъти по-малко от реалното. Ще продължи ли тази тенденция?

- Всички факти говорят за продължаване растежа на цените в същите темпове както до сега. В спор с по-умерените прогнози, в които се споменава за плавно нормализиране и дори спад на цените, аз ще прогнозирам противното на това твърдение. Нека се върнем шест месеца назад, януари – февруари 2007 год. Продадените тогава жилища в така наречената фаза на зелено или ново строителство, например в квартали като &aposМладост&apos и &aposВъзраждане&apos се извършваха на цени около 450 – 480 евро на кв.м. В този момент в същите тези квартали, същото това ново строителство се продава успешно на цени, 710 – 730 евро за кв.м., за шест- седем месеца цената на жилищата в нашият град е нараснала с около 30%.  Този темп ще се задържи и за в бъдеще. В началото споменах за по- развитите европейски страни, отново се връщам към тях, и по точно към градовете с развит туризъм и места даващи възможност за реализация, какъвто град е и Варна.  Цените на жилищата в тези европейки градове бележеше същият ръст на растеж, преди около 5 – 6 години. Едва от миналата  година се забелязва известно успокояване на пазара най- вече на жилищата. Сега в един средиземноморски курорт в Испания или на островите, цената на едно жилище около 50 кв.м. с две помещения варира между 120 000 – 180 000 евро, в зависимост от отдалечеността му от брега и изложението. Нека да не прозвучи доста дръзко, но това е и нашият път.  Все пак нека да не се притесняваме, имаме пред себе си години на развитие, а и балканския нрав на българина ще му помогне да се настрои бързо към подчертавам, нормалното за новоприета европейска страна движение на пазара.

 

- Изместват ли се атрактивните места в града, като че ли сега вниманието се насочва към квартали като &aposМладост&apos и &aposВъзраждане&apos?

- Има такава тенденция. Преди няколко години инвеститорите гледаха към по отдалечените от центъра или брега места с малко недоверие. Но много бързото напредване на строителството, като качество и стил, промени това мислене, както у хората, които инвестират в инфраструктурата на града ни, така и в крайния потребител. От известно време се създадоха прекрасни жилищни и търговски комплекси в по-отдалечените части и виждаме, че това се приема добре от купувачите. Това е подпомогнато и от още един факт - изчерпването на терени за инвестиции в най–апетитните части на града и обявяване на цени които не отговарят на очакванията за възвръщане на инвестицията. Скептични са все още погледите на бизнеса към по-крайните квартали и на терените в близост до Варна, но това е въпрос, на който отговорът ще бъде намерен в най-кратко време.                                        

 

- Кой сегмент от пазара очаквате да е хитов през следващите две-три години?

- Погледнато от различни гледни точки всеки един сегмент на пазара за недвижими имоти  в даден момент е хитов, а в следващ момент има застой. Всъщност вървежността или застоя на даден вид имоти се определя от много фактори и ако съвкупността от тези фактори е налице, може да се говори за хит на пазара. Мисля, че в момента хита е откриването на големите търговски центрове и тази тенденция ще се запази в следващите две - три години. Очакваме и появата на следващият етап в търговията и строителството, а именно логистичните центрове, както и стъпването на най-крупните инвеститори около големите градове. Надявам се това да са извести световни производители, които да пренесат производството си и на наша почва.
 
 

- В момента усилено се строят и предлагат търговски площи, като в това число са и четирите мола. Няма ли да се получи изведнъж пренасищане и обмислени или рисковани са подобни инвестиции?

- Както вече стана дума, този вид инвестиция в момента е хит в България, и ние тук във Варна можем да се похвалим с внушителния брой МОЛ –ове, които ще се открият почти в един и същ период. Разбира се, че са обмислени инвестиции. Това е тенденция и ние не можем да я пренебрегваме. Такъв вид инвестиция носи на крайния потребител удобство, а това е много важно в процеса на развитие и в крайна сметка е цел. Дали е рискована? Всяка инвестиция е малко или много рискова, от гледна точка, че един голям ресурс от търговски и офис площи, които ще се появят на пазара в даден момент, неизбежно ще предизвика известен трус. Но това ще породи конкуренция в тази област, а всички знаем че голямата конкуренция е в полза, така че въпрос на време е кой какви условия ще създаде и ще предложи, което от своя страна ще е сигурен фактор за продължителността на живота на този вид инвестиция.

 

- Споменахте, че е отминал пикът на промишлените парцели. Идва ли времето на логистичните площи? Или пазарът ще тръгне в друга насока?

- Отминал е малко силно казано, по-точно временно е замрял, или още по-точно изкуствено е забавен. В този сегмент скоростта на растеж на цените поизпревари нормалните темпове. Лавинообразно пораснаха цените, водени от внезапния интерес към тези терени. Тук като, че ли най добре се пролича балканският ни нрав: &aposЩом се търси, да вдигаме…&apos,  но в сделката има не една, а две страни и тук втората страна се възпротиви и много правилно. Съществуват критерии в бизнеса с недвижими имоти, а именно при покупка на един имот, инвеститора се съобразява  с цената на имота, оформянето му /документално/ с даден статут, проектиране и реализирането на инвестиционния проект. Всичко това е една инвестиционна програма, и ако тази програма предвижда възвръщането на инвестицията в продължение от осем до десет години, сметките са точни. Но когато цената на терена няколкократно надхвърля нормалната се получава възвращаемост на инвестицията от порядъка на 15 – 20 години. В този случай инвестиционната програма е нерентабилна и пазарът на такива недвижими имоти започва процес на изчакване. Относно логистичните площи, както вече споменах, изграждането на логистични центрове е един от следващите етапи в бизнеса с недвижими имоти и то бих казал интересен етап. Има проявени интереси за такъв вид инвестиции, но и те са подчинени на горния критерий и въпрос на време е да видим реализиране на този вид бизнес.

 

- От известно време строителството по Черноморието е темата, по която всички сравняват страната ни с Испания. Наскоро се появи публикация, според която пазарът там се е сринал и е пред колапс? Да очакваме ли и у нас подобна криза ?

- Сринал е силна дума за Испания, заради това, че тази страна има много гъвкава система от закони и вече държавата реагира на пренасищането на пазара в дадени области. Както и при нас, там има райони, които трудно ще попаднат в криза на бизнеса с недвижими имоти. В Испания в последните години се отбеляза бум в строителството на жилищни сгради и задържане на постоянни вече цени на тези жилища. Поради това се получи пренасищане на пазара на този вид имоти. Тази причина накара държавата да излезе със закон, който дава възможност за окрупняване на площи и земеделски земи в близост до градовете, като се предвиждат доста облекчения за инвеститори, решили да правят бизнес с такива земи, с цел превръщането им в затворени жилищни комплекси или селища. При всички случаи и при нас ще се получи такова пренасищане на пазара на даден вид имоти, но в близките 5–8 години мисля, че това няма да се случи.   

 

- Пазарът на недвижими имоти е още млад и тепърва ще се налагат ясни правила. Не трябва ли все пак да има някакви критерии, за да се премахнат ситуации като предлагане на един имот на повече от двадесет агенции или „сваляне” на оферти от вестниците?

- Това зависи най-вече от агенциите за недвижими имоти. Те трябва да изберат своя фирмена политика, която да върне клиентите при тях. Както казах ширещата се некомпетентност, прогони клиентите и същите не искат да се доверят на агенциите. Нужно е да накараме клиента да приеме консултанта като доверено лице, да подпише с него договор за предлагане или търсене на имот, за да се избегне спекулацията с рекламирането на едни и същи имоти на различни цени или преписването на вестника в рекламните карета на фирмите. Част от успеха на агенцията зависи и от личните оферти. А това все по рядко става-  отново ще повторя, заради загубеното доверие от страна на клиентите към агенциите. Неприемливо и глупаво е обявяването на несъществуващи имоти с цел зарибяване на клиенти, само и само да се обадят или да посетят офиса, а след това ще му мислим! Не трябва да се подценяват клиентите, те станаха по компетентни от много консултанти и в очите им консултантите изглеждат смешни. Губи се доверието, това е проблем!

 

- Заслужено ли е недоверието на клиентите към агенциите или дейността на брокерите остава недооценена?

- За недоверието мисля, че казах достатъчно. Относно брокерите, аз съжалявам, че поставям под общ знаменател всички брокери! Разбира се има и много колеги, които са качествени и отговорни, както и има клиенти, които не знаят всъщност какво търсят и за това обвиняват брокерите. При доста случаи работата на брокера на недвижими имоти остава незабелязана и недооценена.  Но това е рискът на професията. Целта е в един момент той сам да остане удовлетворен от добре свършена работа и дори един на десет клиента да остане доволен от него и да покаже удовлетвореността си е достатъчно. Искам да се обърна към клиентите  - търсете съдействие от фирмите за недвижими имоти, не само известните, понякога зад едно малко каре се крие по голям професионализъм, просто трябва да се намери, а за да попадне човек на подходящото място, трябва да го търси добре!

 

- И последен въпрос- как ще изглежда пазарът след една година?

- Не очаквам съществени промени откъм търсене и предлагане на имоти. Надявам се да се подобри комуникацията, клиенти – консултанти. Пазарът ще следва нормалния си път с непроменящи се темпове.  Постепенно подобряване на обслужването, постепенно нагаждане на търсенето спрямо предлагането и растеж на цените най- вече на апартаменти и ново строителство в рамките на 20 – 25%.

Интервюто взе Любомир Любомиров

 

www.imotdnes.com
Порталът за имоти на Варна


Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com

 

 

Гласувай за статията Имот Днес - Порталът за имоти Варна

Николай Николов: 2012-06-16 14:27:32 |

Продавам два парцела: Парцел 4664 кв.м. в района на летище Варна на пътя ГП 4. Парцел - 2850 кв.м. в гр. Аксаково на 8 км от Варна. За промишлено строителство,бизнес проекти и инвестиции. тел. 0888102773.

инж.Гергана Бациева: 2012-06-16 14:27:32 |

Благодаря за вниманието на г-н Главния редактор,нямам намерение да разчиствам сметки или да обяснявам на посочения телефон какво съм искала да кажа,желаех публичност за действията на г-н Миланов.СТАТИЯТА Е НАПИСАНА МНОГО СЛАДКОДУМНО ,но ако господин Миланов желае да се защити ,нека посочи какво е изпълнил и в какво е инвестирал ДЕЙСТВИТЕЛНО.В противен случаи Ви призовавам да свалите статията от интернет.

Ивайло Манахов - гл. редактор: 2012-06-16 14:27:32 |

Уважаема г-жо Бациева, Заинтригуван съм от написаното за г-н Миланов и ви моля да се свържете с нас за да споделите вашите проблеми. Коментарите тук са по-скоро за споделяне на мнения по темата. Не бих искал да се превърнем в място за разчистване на сметки. За връзка с мен: 0888-470-585

инж.Гергана Бациева: 2012-06-16 14:27:32 |

На г-н Миланов явно не му е до статии.Това беше първата ,която ми показа при започване на работа.Жалко за хората,които плащат заеми към банките.Той не си е платил тока за охрана на обекта.Изкопа,който е направен, е опасен за улицата и съседите.Какви ли големи строжи е изпълнил в Банско е пълна мъгла.Апък дали действително не се е загубил там или в Палма де Майорка,докато си чакахме заплатите.Дай Боже като се върне да се издължи на всички.Желая му успех.

PETROV: 2012-06-16 14:27:32 |

Tova e laja palen.................koito jelae da plati az 6te vzema parite

инж.Гергана Бациева: 2012-06-16 14:27:32 |

Работих във фирмата на г-н Миланов до 28.02.2008г.Този г-н е един елементарен манипулатор и некоректен работодател.Единствения обект на фирмата му е гр.Варна кв.Аспарухово №6 и 8.Ако някой се съмнява може да посети обекта .Положих много усилия да забравя но той ме провокира с безочието си.

Кирил Вълев: 2012-06-16 14:27:32 |

...Интересна тема, добър коментар.

Коментирай







Аз не съм бот  


« Обратно в статии