Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта

« Обратно в статии

Силата на предварителния договор



Скъпи читатели, навярно  повечето от вас са купували или продавали недвижими имоти. При сделките неминуемо сте използвали един правен атрибут наречен предварителен договор. Навярно сте си задавали въпроса, има ли той някакво значение, има ли юридическа стойност, по силата на която би възтържествувала правдата в случай на нарушени договорни отношения?

Няма да се разпростирам излишно. Ще се опитам накратко, избягвайки специфичната юридическа лексика, да ви разясня значението на предварителния договор. Особено що се касае при сделките с недвижими имоти.


Статута на предварителният договор се урежда от правната норма съдържаща се в чл.19 на ЗЗД и гласи:

“Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.


Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.”

Ще ви разясня чл. 19 от ЗЗД - в контекста на интересуващата ни материя, а именно покупко-продажбата на недвижими имоти:


1. При покупко-продажбата на недвижими имоти, по законово изискване окончателния договор е в нотариална форма. От това следва, че предварителния договор при този род сделки, задължително трябва да бъде в писмена форма. Правната норма не изисква нотариална заверка на предварителния договор, но в действителност страните по сделката почти винаги прибягват до такава. Мнението на юристите е, че това е добра практика, даваща надеждна гаранция за датата на предварителния договор и подписите на страните по него.

2. В предварителният договор се съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Това са най-вече капарираната сума и остатъка до покриване на цялата уговорена сума. Срока в който купувача трябва да изплати договорената сума и  придобие имота и др.

3. Тази част от моето пояснение е най-съществената. Тя засяга случаите, когато предварителния договор е нарушен от една от страните и възможността нарушените договорни правоотношения да бъдат поправени. Такъв случай е, когато една от страните, била  в качеството си на купувач или продавач, се откаже от договорката и нежелае финализиране на сделката, тоест сключването на окончателния договор и произтичащите от това правни последствия.                                                    Законодателят е предвидил всяка от страните да може да предяви иск пред съда за сключването на окончателен договор. Щом съдебното решение влезе в законна сила, окончателния договор се счита за сключен. Самото решение на съда е със силата на окончателен договор.


Ако купувачът е в качеството на ищец по делото, то съдът заедно с решението изисква от ищеца купувача да изпълни задълженията си към ответника продавача . В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в законна сила. Ако в срока ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционния съд обезсилва решението си по искане на ответника.

Освен това трябва да се знае, че ищецът освен задълженията към ответника продавач    заплаща на държавата следващите се разноски по прехвърляне на имота. Затова съдът в решението си  нарежда възбрана върху имота до изплащане на тия разноски.    

Влязлото в законна сила решение, с което се уважава искът, се вписва в съответната Служба по вписвания въз основа на препис, който съдът издава, след като ищецът докаже, че е изпълнил задълженията които обуславят прехвърлянето на собствеността.

В заключение ще поясня, че при предявяване на иск за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, главното доказателство пред съда е именно предварителния договор.

Исковите молби по тези дела се вписват в Службата по вписвания.

Скъпи читатели ще съм доволен, ако съм съумял да ви бъда полезен с това пояснение за значението на предварителния договор и последствията, които могат да произтекат с неговото подписване от страните при сделките с недвижими имоти.


Петко Литов

Гласувай за статията Имот Днес - Порталът за имоти Варна

Владимир Йосифов: 2012-06-16 14:27:32 |

Аз не участвам в покупко-продажба ако няма Предварителен договор и не се сключи пред Нотариус. Няма и да имам участие в друг вид споразумение.

www.roni.bg: 2012-06-16 14:27:32 |

Статията е много полезна.Поздравления!

Коментирай







Аз не съм бот  


« Обратно в статии