При покупка на имот

Към какво да се насочим първо при покупка на жилище

Търговията с имоти у нас процъфтява. Българите купуват, заменят и продават непрекъснато. Предлагат се къщи, даже цели села, сградите никнат като гъби, а българите отдавна свикнахме да дишаме прах и газим кал от строежите. Всеки срещнат на улицата е в състояние да обясни подробно какво е РЗП, разрешение за строителство, акт 16 и идеални части.

Наблюденията показват, че кандидат-купувачите на жилища предпочитат основно районите с ново строителство и апартаменти в сгради преди завършване. Инвестицията "на зелено" вече не е чак толкова рентабилна, както е било преди година. Това не е учудващо, тъй като хората видяха как тучните ливади и зелените борове от строителните проекти в действителност приемат формата на съседското пране и задните стени на високата кооперация отсреща.

Според прогнозите на агенциите за недвижими имоти през тази година ръстът на цените на жилищата в България ще е между 10 и 15 на сто. Очакванията са, че неспокойният като цени пазар през 2007 г. ще се регулира все повече и нарастването на цените ще е с по-умерени и плавни темпове.

Първата стъпка, която трябва да предприемете, е да проучите и сравните предлаганите от различни финансови институции условия по вземане на кредит. Сблъсквате се със сложността на подобен тип проучвания, породени от липсата на време или правилна преценка за най-подходящия за Вас кредитен продукт. Всяка банка Ви изкушава с "най- добрите кредитни условя" на пазара. Като потребител Вие трябва да бъдете максимално добре подготвени, преди да спрете избора си на дадено предложение.

Как трябва да се постъпи, за да не се допускат грешки?

Изборът на жилището, договарянето с продавача и осигуряването на кредит трябва да вървят паралелно. Банките дават предварително одобрение на база на доходите, то важи няколко месеца и е едно добро начало. Така можете да разберете какъв е максималният кредит, на който можете да разчитате.

За какво трябва да се внимава при договарянето с продавача?

Изискванията на продавача, както и на купувача, трябва да се съобразят с условията и процедурите на банката. Предварително трябва да се съгласуват детайлите на сделката с банката.

От какво зависи максималния размер на кредита, който банките разрешават?

Има няколко ограничителя. На първо място това са доходите. Банките имат различни изисквания за кредитоспособност.

Тук е важно и признаването на доходите от различни източници за легитимни. Разбира се, има възможност за кредитиране без доказване на доходите, но при по-висока цена на кредита.

Друг ограничител на максималния размер на кредита е процентът на отпуснатата сума според стойността на жилището, което служи като обезпечение. Може да се разчита на средно около 70-90 на сто от пазарната стойност на жилището, а дори и на 120% при определени условия.

Процентите често са обвързани с местоположението на имота и типа на строителство. Изводът е, че ако клиентът разполага с по-малко собствени средства, по - добрият вариант е да се търси жилище с такива условия - напр.ЕПК/монолитно изпълнение на строежа. Така е по-сигурно, че ще се получи по-голям процент финансиране.

Има ли вариант за 100% финансиране на покупката, и дори за допълнителни средства за ремонт, обзавеждане?

Да, при изпълнение на определени условия, свързани с обезпечението и доходите, повечето банки дават тази възможност. Разбира се, ако доходите позволяват, може да изтеглите и допълнително потребителски кредит.

Банковите заеми, както и сделките по покупко-продажба, са сложни като условия и процедура, а многобройните предложения за ипотечни кредити на банките много трудно се сравняват, ако липсват необходимите познания.

Заради лоша подготовка може да се стигне да загуба на пари или до приемане на неизгодната оферта.

След многобройните огледи, в стремежа си да не изпуснат изгодната оферта, подписват предварителния договор за покупката и плащат капаро, без да са проучили вариантите за жилищен кредит.

На каква сума могат да разчитат, от коя банка, приемливи ли са условията на кредита?

В резултат на недостатъчната подготовка за жилищния кредит много често може да се стигне да загуба на пари (например капарото) или до приемане на по-неизгодната оферта.

Какви рискове се крият зад прибързаните действия?

Поради многобройните условия и нелеката процедура на ипотечните кредити, някои по-често срещани рискове са: да не се получи желания размер кредит и да се изпадне в незавидната ситуация да не стигнат средствата.

Друга възможност е да не се успее да се финализира процедурата по теглене на кредит в договорените срокове, да не се изпълнят условията на продавача по структуриране на сделката.

За да се избегнат такива рискове се препоръчва предварителна подготовка или използване на услугите на кредитен посредник, от който може да се получи пълна, ясна и безпристрастна информация за всички условия и стъпки по получаване на банковия кредит, в това число и за детайли, които сами може да не се сетите да изясните или трудно бихте могли да разберете.

КАК ДА ИЗБЕРЕМ НАЙ- ИЗГОДНИЯ КРЕДИТ?

Най-често задаваните въпроси:

1. Кое е най-важното при избора на кредита?

За да изберете най-добрата оферта за вас от множеството на пазара, първо трябва ясно да определите вашите потребности:
- Колко средства са ви необходими, съответно какъв е размерът на кредита, който търсите?
- Колко можете да платите на месец по обслужването на кредита или колко е допустимата месечна вноска?
- Очаквате ли да погасите кредита си предсрочно?
- Необходима ли ви е по-малка месечна вноска през първата година?

2. Каква валута да изберете?

На пазара на ипотечните кредити има възможност за избор на валута на кредита - лев, евро, щатски долар, швейцарски франк. Въпросът за избора на валута е съществен и отговорът му не може да бъде еднозначен. Ключовите моменти при този избор са няколко:
- Лихвеният процент, при който се предоставя кредита.
- Валутният риск, т. е. възможността за неблагоприятна промяна на курса на валутата, в която е кредита.
- Курсовите разлики или т. нар. валутни маржове - особено важно, когато валутата на вашите доходи и валутата на кредита не съвпадат.

Основният въпрос, който си задават повечето от хората, желаещи да изтеглят кредит, е дали той да бъде в евро или лева. Към момента в страната все още има валутен борд и левът е обвързан с еврото при съотношение 1 евро = 1,95583 лева, като търговията между тези две валути е в пренебрежително малки граници, но едва ли има сериозен анализатор, който може да се ангажира с твърдо становище кой вариант на кредит е по изгоден.

Що се отнася до това дали лихвите в България ще се понижат, или повишат, със сигурност може да се каже, че тенденцията е към понижаване на лихвите, които към момента надвишават средноевропейските с 2-3%, но това ще бъде плавен процес. Освен това винаги има възможност да изтеглите кредит сега, по текущите лихвени проценти, а след няколко години да предоговорите условията съобразно по-ниските лихви тогава.

3. Какви разходи ще имам, когато тегля кредита?

Отпускането на кредита и неговото обслужване е свързано с разходи, които вие ще трябва да платите. Те могат да бъдат разпределени условно така:
Разходи при банката:
- такса за разглеждане на искането за кредит - между 20 и 100 лева;
- такса за отпускането на кредит - между 1 и 2% от стойността на кредита;
- такса за откриване на сметка, по която се обслужва кредита - между 2 и 10 лева;
- ежемесечна такса по обслужване на сметка за кредита (разплащателна сметка) - между 2 и 5 лева;
- такса годишно обслужване - между 0 и 0,5 % от остатъчната стойност по дълга;
- някои от банките имат и такса за правно становище на юристите към банката - тя варира от 0 до 200 лева;
- такса за изготвяне на оценка на обезпечението. Оценката в повечето случаи се извършва от лица, външни на банката (лицензирани оценители), като сумата варира от 100 до 200 лева за апартамент или къща.
Разходи при нотариус:
- за учредяването на ипотеката в полза на банката и нейното вписване в службата по вписванията се заплащат такси съгласно тарифата за нотариални такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
- когато става въпрос за жилищен кредит се плаща и местен данък - 2% от стойността, която се изповядва сделката.

4. Трябва ли да се застраховам аз или трябва да застраховам имота, който ипотекирам?

Въпросът за застраховката на клиента е поставен различно в отделите банки. Някои от тях не изискват задължителна застраховка на лицето, което тегли кредита, други я искат задължително, а трети застраховат кредитоискателя за своя сметка, но определят за целта такса годишно обслужване. Тези застраховки са по-скъпи в сравнение със застраховката на имота. При тях застрахователната премия, която се плаща, е толкова по-висока, колкото по-възрастен е клиентът.

Застраховката на имота, служещ като обезпечение по ипотечен кредит, е задължителна. Тук вариантите за нейното осигуряване са 2 - клиентът сам да застрахова имота за своя сметка в полза на банката или банката да застрахова имота за нейна сметка, като в тези случаи обикновено се заплаща такса годишно обслужване от 0,2% до 0,3% от стойността на имота. Застраховката включва рискове от пожар, природни бедствия и земетресение. Тя е винаги в полза на банката и при евентуално настъпване на такова събитие застрахователят изплаща обезщетение на собственика на имота след изричното съгласие на банката, в чиято полза е ипотекиран и застрахован.

5. Как да погасяваме кредита си - на равни вноски (анюитети) или намаляващи вноски?

При ипотечни кредите банките предоставят възможност на своите клиенти да избират между двете схеми.
При погасителен план с анюитетни вноски вашата вноска ще бъде една и съща - от първата до последната, като в периода на кредита вътре в нея ще се променят съотношенията главница/лихва. При избор на този вариант месечната вноска ще бъде ясна и фиксирана, но при издължаването на кредита за целия срок ще върнете по-голяма сума на банката, поради по-голямата сума на лихвите, които ще платите.

При погасителен план с намаляващи вноски месечните задължения по кредит ще намаляват с всяка следваща вноска и при цялостно издължаване за целия срок на кредита ще върнете на банката по-малка сума, тъй като ще платите по-малка лихва. В този случай обаче вноските през първите години ще бъдат осезаемо по-високи, ако ги сравните с погасителен план на аюитетни вноски за същата сума, период и лихви. Т.е. погасяването на кредит на намаляващи вноски е вариант за хора с по-високи доходи.

6. Какъв вариант е по-добър - с гратисен период или не?

Всички банки предоставят възможност за гратисен период, през който се плаща само лихвата по кредита. Обикновено той варира между 6 и 36 месеца и позволява през той начален период да плащате по-малки суми. Това е удобство, особено когато се касае за жилищен кредит.

Той обаче оскъпява кредита със сумите на лихвите, които плащате на банката за този период. Затова, преди да изберете тази опция по кредита си, внимателно обмислете дали цената, която ще платите допълнително, е съизмерима с вашите потребности.

7. Колко дълъг срок на кредита да избера?

Максималните срокове на кредит, които банките предлагат, варират между 20 и 30 години. Изборът на срок се определя от размера на вноската, която сте склонни да плащате на месец.Колкото по-дълъг е този срок, толкова по-малка ще е вноската, но същевременно толкова повече лихва ще платите на банката.

В крайна сметка може да се очакват подобрения на кредитните условия на банките и по отношение на трите основни параметъра на жилищните кредити: лихви, срокове и размер на първоначалната вноска.

Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com