НЕДВИЖИМАТА СОБСТВЕНОСТ КАТО ИНВЕСТИЦИЯ

Проблемът с недвижимата собственост като инвестиция е далеч по сложен, отколкото изглежда на пръв поглед. От една страна увеличаващото се световно население осигурява търсенето и на пръв поглед недвижимата собственост е вложение с гарантиран потенциал за ръст на цената.



На горната графика е показана промяната на индекса на цените на жилищата в САЩ за период от 1 година – с колко процента се повишават средните цени на жилищата в сравнение с цените им преди година. Както беше казано по горе, от 1991 г. насам цените на жилищата в САЩ растат. По нататък ще се върнем отново на тази графика. Аналогични изводи могат да бъдат направени и по отношение на земята, която освен всичко друго е и ограничен ресурс. Марк Твен е автор на думите: „купувайте земя, момчета, защото вече не я произвеждат”, които кратко и остроумно изтъкват факта на ограниченото предлагане на земи, а от там и на недвижими имоти.

Ако, обаче, проблемът със собствеността на недвижимите имоти се разгледа от други позиции, картината няма да бъде само розова. Увеличаването на световното население е главно в изостаналите и слабо развитите страни, където евентуалното търсене може да се повиши, но тези хора са с минимални финансови възможности, за да повлияят на реалното търсене в развитите страни. От друга страна недвижимата собственост се разглежда тук само като инвестиция – като начин за влагане на парите на инвеститора така, че да донесат достатъчно голяма печалба. В този аспект подхода е винаги един – да се купува „ниско” или евтино и да се продава „високо” или скъпо.

Разглеждайки пазара на на недвижимите имоти от тази позиция, може да се определят периодите, в които той е надценен или подценен.

Не може да се очаква да се направи изгодно вложение, когато се купува при надценен пазар или се строи при бум на недвижимите имоти, и цените на материалите, и труда са много високи.Като се има пред вид, че винаги има различни възможности за влагане на парите на инвеститорите, недвижимите имоти са само един от възможните начини за инвестиране и винаги трябва да се разглеждат от позициите на възвръщаемостта на капитала.

Малко са хората, които знаят, че един от символите на Ню Йорк – Импайър стейт билдинг, който е бил строен по времето на строителния бум през двайсетте години, е бил продаден през петдесетте години за само една трета от разходите за построяването му. Сагата на тази сграда продължи и до наши дни. В средата на деветдесетте години на миналия век група инвеститори, сред които е известният Доналд Тръмп, купиха Импайър стейт билдинг за 42 милиона щатски долара. Наемите, които инвеститорите получават са фиксирани и предвиждат само 4.5% възвръщаемост на инвестицията. В случая Тръмп, чието богатство и популярност следват движението на пазара на недвижими имоти спечели само защото цените на недвижимите имоти в последните години се повишиха значително.

Психологията на човека играе особено важна роля във всички пазари, но особено силна е тази роля в пазара на недвижимите имоти. Жилищата са основното богатство, което повечето хора притежават и за тях те имат двойнствено значение- удовлетоворяват потребностите им от място за живеене и едновременно с това са най скъпото нещо, което притежават. Те даже не приемат мисълта, че цената на жилището им може да падне и това прави спада в цените на жилищата продължителен и голям.

Още веднаж ще подчертаем, че в дългосрочен аспект цената на недвижимите имоти, измерена с долари, евро или друга подобна парична единица ще расте и в това не може да има съмнение. Друг е въпроса, че хората, които купуват по време на бум на цените, ще трябва да чакат с години, докато излязат на нула и обратното – че тези, които купуват в подходящ момент, когато пазара е депресиран, ще направят изгодна инвестиция. Затова нека разгледаме сегашното състояние на пазара на недвижими имоти в САЩ и България.

През последните няколко години в САЩ се наду най големия балон на пазара – този на недвижимите собствености. Трудно е да се преоцени важността на пазара на жилища за американската икономика. Около 40% от всички новосъздадени работни места в американската икономика през последните години са били свързани по един или друг начин с жилищата и ако този сектор изпадне в застой или в криза, тези работни места ще започнат да изчезват.

Повишаващите се цени на жилищата бяха досега привидно неизчерпаем източник за потребителски заеми. По данни на Федереалния резерв, американците са получили заеми срещу ипотека или рефинансиране на жилищата си в размер на 600 милиарда долара през 2004 г., в допълнение към 439 милиарда, получени през 2003 г. Половината от тези пари са били изхарчени за закупуване на различни стоки, като например прословутите джипове с голяма проходимост или за услуги, включително екскурзии и морски крюйзове.

Лошото идва сега, когато пазарът на недвижимите имоти преминава своя връх, както се вижда от графиката по горе, а вноските по ипотеките трябва да се плащат.

Средното американско домакинство е натоварено сега с дълг от над 90000 долара, по голямата част от които са ипотеки с променящи се лихви. Само през 2006 година ще бъдат променени (увеличени) лихвите на 22% от 8700 милиарда долара ипотеки. По данни на американски анализатори на пазара на недвижими имоти, лихвите ще се увеличат от 3.6 на 5.6 % , което ще означава, че една месечна вноска за ипотека от 500 000 долара ще се увеличи с 800 долара.

Положението става по лошо. През 2005 г.р, 40% от новите ипотеки са били с променящи се лихви и вноските ще бъдат коригирани през 2008 и 2009 години. Много, наверно повечето от длъжниците по тези ипотеки ще бъдат поставени до стената и много имоти ще излязат на пазара, след като станат собственост на кредиторите.

Процесът всъщност е започнал и през първото тримесечие на 2006 г. по официални данни, над 320000 имота са преминали в ръцете на кредитерите -72% увеличение, в сравнение със същия период на предходната година.

Другият индикатор – продажбата на нови жилища е също разочароващ и през второто тримесечие на 2006 г., броят на продадените нови жилища в САЩ е с 25% по малък от този преди година.

Балонът на пазара на имоти в Америка е на път да се спука и въпроса е дали спадането ще бъде постепенно или рязко.

Федералният резерв има възможност да влияе временно върху лихвените проценти и по този начин да въздейства донякъде, но положението му е комплицирано.

Ако лихвените проценти започнат да намаляват, притежателите на долари в световен мащаб ще започнат да се освобождават от тях. Ако, обаче, Федералният резерв продължи да увеличава лихвените проценти за да привлича чужденците към долара, ще засегне тежко пазара на имотите. Какво ще стане, ще проличи в бъдеще, но е по вероятно долара да бъде принесен в жертва, за да се избегне колапса на пазара на имотите и неминуемата депресия, която ще последва.

В България картината е по различна. Плановата икономика успя да внесе значителни изкривявания и в жилищното строителство. Изминалите години на преход също допринесоха за това. Като резултат, в обезлюделите села има значителен фонд от големи, макар и далеч от съвременните представи за модерно жилище къщи, които са относително нови и имат живот поне още 20 до 40 години.

В покрайнините на пренаселените градове израстнаха кални комплекси от големи и неугледни жилищни блокове с миниатюрни, лошокачествени и жалки апартаменти, повечето от които са с панелна конструкция. Инфраструктурата на тези железобетонни лабиринти така и не можа да бъде изградена, а продължаващата криза и хроничната липса на средства за поддръжка са на път да превърнат тези комплекси в гета. Първите панелни блокове бяха построени през 60-те години и имат проектен живот от 50 години, което означава, че в близките 10 годени много хора могат да се окажат без жилище, а няма да имат възможност да закупят или построят ново.

В онези времена , част от управляващата прослойка успя да построи относително големи, качествени за времето си и най важното – разположени в най хубавите части на градовете жилища. Част от тези хора сега разполагат единствено с тези жилища и мизерни доходи от пенсии.

Смяната на системата преди 17 години отприщи едно голямо строителство на апартаменти, луксозни жилища, вили и хотелски комплекси. В началото то се стимулираше от ниските цени на строителните материали, спекулативните пари, които някои хора спечелиха лесно и търсенето на луксозни жилища от новите бизнесмени и успелите хора. В последствие се намесиха не до там чисти пари, които се влагаха в строителството на хотели и увеселителни заведения по курортите. Сега бума в строителството се подхранва от нуждата от съвременни офиси и търговски площи (главно молове) в София и големите градове и ажиотажа около влизането на страната в Европейския съюз пред 2007 г., и възможностите, предоставящи се пред гражданите на съюза да притежават недвижима собственост и земя в България.

Строителният бум в България продължава вече 17 години и вече са налице всички признаци, че пазара на недвижимите имоти като цяло е значително надценен.

Поради факта , че българинът е консервативен и има почти фанатична привързаност към собственото жилище балонът на имотите ще продължи да се надува. Цените на жилищата отдавна превишават стойностите, които се получават , ако се направи оценка, като за основа се вземат реално плащаните наеми.

За разлика от САЩ българските имоти в повечето случаи не са финансирани чрез заеми срещу ипотека, макар че тази тенденция се засилва през последните две години, независимо, че високите лихви правят такова финансиране високо рискова операция за хората, които рискуват да вземат заеми за строителство или покупка на жилище. Перспективата пред пазара на жилищната собственост в България се очертава в няколко главни направления.

Поради инерцията на мисленето на хората и българската психология ще продължи строителството и предлагането на луксозни жилища, независимо, че рязко ще намалее броя на потенциалните купувачи. От друга страна, част от собствениците от средата на бившата върхушка ще бъдат принудени да продадат или което е по вероятно ще предложат жилищата си за наемане, за да могат да свързват двата края. Някои от взелите големи жилищни кредити собственици на луксозни жилища няма да бъдат в състояние да погасяват заемите си и банките ще вземат ипотекираните жилища и ще ги предложат на пазара.

Като цяло може с увереност да се очаква в следващите години да има по голямо предлагане за продажба и наемане на големи, луксозни жилища и цените им да падат относително в сравнение със сегашната им стойност.

Излизането от експлоатация на голяма част от панелните блокове ще създаде една нова прослойка от хора, които няма да са в състояние да закупят или финансират строителството на ново жилище и поради това такива хора ще бъдат принудени да живеят под наем. Търсенето на средни и малки жилища за закупуване и преди всичко за наемане ще се увеличи значително и това, а не строителството на луксозни апартаменти е перспективната ниша за строителните предприемачи в големите градове.

При инвестирането в жилищни имоти се препоръчва да се обръща внимание преди всичко и на първо място на разположението на имота. Не напразно „бойният вик” на агентите на недвижими имоти е „Местоположение! Местоположение! Местоположение!” То има първостепенно значение за бъдещото поведение на цената на имота.

Може да се очаква и развитието на една нова тенденция. С нарастването на независимостта на бизнеса от големия град, развитието на комуникациите и общия упадък на градовете, който ще се характеризира с повишени цени, влошаваща се инфраструктура и растяща престъпност, значителен е потенциала на малки населени места, където всеки познава съседите си, живота е по спокоен, евтин и безопасен.

Когато такова градче или село е и курортен център с добра връзка по шосе, шансовете за бъдещ разцвет са на негова страна.

При покупката на земи и недвижими имоти следва да се има пред вид общото състояние на пазара. Той може да бъде надценен или подценен. Универсален индикатор за състоянието на пазара на недвижими имоти е съотношението между цената на дадения имот и месечния му наем, което при стабилна икономика и установен, равновесен пазар трябва да бъде 100, тоест равновесната цена е приблизително равна на 100 наема. Когато наемите са по ниски и съотношението е по голямо от 100, пазара е надценен и тогава е по изгодно да се наема, отколкото да се купува. Обратното, когато съотношението между цените на имотите и наемите е по малко от 100, пазара е подценен и е по изгодно да се купуват имоти, вместо да се наемат.

Добра може да се счита сделка с недвижим имот, при която имота се купува на цена около половината от стойността на построяването на нов такъв имот. Това е много трудно да бъде възприето при сегашната психология на българина, но тези, които имат достатъчно смелост и търпение да изчакат ще бъдат възнаградени.

Накрая ще споменем няколко значителни недостатъка на недвижимата собственост.

Тя не може да се скрие и на практика е най силно облаганата форма на инвестиции. Катастрофалното състояние на финансите на местните власти дава основание да се предполага, че те ще бъдат принудени да увеличават данъците за да закърпят бюджетите си и отчасти за да отговорят на обикновено негативното отношение, което се създава към богатите по време на икономически неблагополучия и кризи. Всеки, който се е опитвал да продаде недвижим имот и е бил притиснат от някакви срокове е наясно, че е изключително трудно да се продаде едновременно бързо и изгодно.

Цените се влияят изключително силно от търсенето и предлагането на недвижими имоти и относително малки промени в един от двата елемента може да предизвика значителни колебания на пазара. Човек знае цената на жилището си на базата на това, за колко такова жилище, разположено наблизо е било продадено. Но когато започнат масови продажби или търсенето силно се свие, цените ще са съвсем други. Нашето мнение е, че следващите години ще изкарат на пазара много недвижими имоти, но купувачите ще бъдат малко и придирчиви.

Накрая няколко думи за селскостопанските земи. Собствената земя дава свобода на човека от другите, но го обвързва със себе си. В случай на опасност или бедствие недвижимата собственост се превръща в бреме, затова всеки благоразумен човек трябва да държи част от богатството си в такава форма, която да му позволява мобилност и независимост.

Източник: istinski-pari.com

Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com