Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта

« Обратно в статии

Имотният пазар днес и в близко бъдеще



У българина е дълбоко кодиран стремежът да има собствено жилище, да осигури за децата и за внуците си такова, стига да има тази възможност. Обвързаността на българина с жилището му е част от неговата народопсихология, като корените можем да търсим в късното Средновековие като естествена защитна реакция против турското робство. Този процес е характерен и в условията на свободен пазар от последните 20 години и особено показателен по време на бума на пазара на недвижимите имоти 2003-2008 г., когато цените скокообразно растяха.
В условия на световна икономическа криза, поразила най-много имотния пазар, намаленият брой сделки ставаха основно с жилищни имоти и главно от българи. Докато англичани, ирландци се изтегляха (препродаваха своите имоти) от българския пазар, а руснаци инвестираха с променлив успех, банките затягаха кредитирането, българинът със своите спестени пари поддържаше занижените нива на пазара. В условия на криза на имотния пазар в покупко-продажбите на жилищни имоти процентът на българското участие се е повишил рязко спрямо покупката на такива имоти от чужденци.


В затруднените условия българинът изчаква, колебае се, пазари се, търси най-добрите условия и цена и главно купува жилище за свои нужди или за нуждите на своето семейство. Безвъзвратно отминаха времената, когато всички спечелени пари (дори неспечелени, а осигурени чрез кредит) се инвестираха в недвижими имоти.


Днес, в условията на криза, финансовият ресурс е по-скъп, по-търсен и ценен от имотния ресурс и българите, които могат да “пазаруват” недвижими имоти, добре осъзнават този факт.
Осъществените покупки и наличното търсене са предимно за двустайни жилища в големите градове, на възможно най-изгодна цена, с добри транспортни връзки. Характерни са примерите, в които родители купуват за децата си студенти или ученици жилища в големите градове, за да не плащат наем и за да решат бъдещ жилищен проблем. И все пак трудно се дават повече от 60 000-70 000 евро, дори имотът да е в идеален център.



Все още съществува паритет в търсенето на ново, старо и панелно строителство

Колкото и да е странно, все още съществува паритет в търсенето на ново, старо и панелно строителство. Новото строителство като цяло е по-добро, но плащането на идеални части (често над 20% от общата квадратура) – този български феномен, оскъпява сделката и отблъсква купувачите. Те остават с чувството, че плащат нещо, което не е тяхно. При новото строителство често не е довършена нужната инфраструктура и до красивите нови сгради се стига по кални, едва проходими “улици”, запушваща се канализация и авариращи водопроводи.
Обратно-въпреки че се знае, че панелното строителство има къс срок на годност (около 70 години) и скоро (след 15-20 години) за първите панелни блокове ще трябва да се търси радикално решение, те имат достойнства, които все още се ценят високо от купувачите: широки, просторни стаи, квадратурата излиза 100% - не се калкулират изкуствено идеалните части, имат отлична–без забележки, пълна инфраструктура и т.н. Що се отнася до старото строителство в идеалните центрове на големите градове, особено ако е от 40-те години насам, то е високо ценено от купувачите, почти винаги е на престижно място и не отстъпва по достойнство на другите профили.


Напоследък все по-често има разнообразни форми на стимулиране на купувачите от страна на строители и продавачи–чрез разнообразни форми на лизинг, разсрочено плащане, включително чрез екзотични подаръци и обещания (лека кола, екскурзия в чужбина, обзавеждане, осигуряване на кредит и др.). Това е вярна форма, която ще раздвижи пазара и ще стимулира купувачите за покупка. Утвърдените строители и тези собственици, които са инвестирали в недвижимости с цел “бели пари за черни дни”, ще могат да си позволят подобни разнообразни форми на сделка плюс “подаръци”. Но по-голямата част от строителите, особено тези, които не са довършили обектите си, няма да могат да издържат дългогодишни лизингови схеми на плащане и следва рискът да не се изпълнят договореностите.


Купувачът днес се притеснява да вземе кредит, защото лихвите в България са едни от най-високите в цяла Европа (в Румъния са по-високи), има несигурност за работното място, риск за намаляване на заплатата. Успоредно с това се подклажда надеждата, че цените ще падат още, че ще може да се купуват имоти “на килограм”, че от съдии-изпълнители ще могат да се купуват имоти на длъжници, обявени на търг, или други подобни “каузи пердути”. Същевременно предлагането е изобилно и разнообразно и всеки със съответните си възможности би намерил това, което търси.


Сивият сектор е фактор на пазара, бил е такъв и ще си остане такъв. Натрупани са няколко милиарда евро свободни пари, като немалка част са в сивия сектор. Законодателството в България през последните 20 години, включително и сега, позволяваше да стават сделки по данъчни оценки или на близки до тях нива, позволяваше при редица случаи имотните сделки да не се облагат с данъци, дори да бъдат изключени от деклариране, всичко това на фона на реституционните процеси и имотен бум. Така че много хора (стотици хиляди българи) направиха състояния чрез сделки с недвижими имоти (дори имаше публикации за 200 000 българи милионери)-и дали всички тези хора са в сивия сектор на икономиката, е дискусионен въпрос. Факт е, че днес има много свободни пари, които изчакват удобния момент да бъдат инвестирани–най-вероятно в недвижими имоти. Факт е също, че чрез имотния пазар в България бе дадена негласна амнистия на изнесените в края на 80-те години по информация от “специалисти” 16 милиарда щатски долара...Да се борим с измамите е прекрасно.

Да “изсветляваме” сделките чрез разплащания само по банков път е още по-добре

Така че, когато днес се правят предложения за радикални промени на нормативната база при нотариалните изповядвания, трябва внимателно да се преценява “от изписването на вежди да не извадим очите”. Да се борим с имотните измами, е прекрасно. Да “изсветляваме” сделките с недвижими имоти чрез разплащания само по банков път, е още по-добре. Да принудим длъжниците към фиска (продавачи и купувачи) да се издължават своевременно, е също много добре. Но идеята за депозитна каса с престой в нея на парите по всяка сделка от 20 дни до няколко месеца е начин да се “затапи” допълнително пазара. Да се роди ново бюрократично бюджетно звено, което да оскъпи разходите по сделките в настоящата криза на имотния пазар, е лоша, неприложима идея. Предлагащите тази идея, преследващи корпоративни интереси, да не се правят на “по католици от папата”.


Характерно за пазара от последните месеци е запазване и леко увеличаване на пролетното раздвижване. Има повече купувачи, банките, макар и трудно, отпускат повече кредити, броят на сделките расте. Ако назреят промени на нормативната база при нотариалните изповядвания, очаквам да има допълнително раздвижване на пазара. Тези, които се опасяват от “изсветляване” на парите им, ще побързат да ги вложат, най-вече пак в имоти.
Прогноза за догодина е пазарът да се стабилизира на оборотни и ценови нива, значително по-високи от днес, но по-ниски от 2007-2008 г. Търсенето на жилища ще е изпреварващо по отношение на офиси, складове, индустриални имоти, магазини. Стабилизирането на пазара засега няма да обхване ваканционните имоти, които ще останат в криза като цяло. Най-престижните локации по брега на морето и до ски пистите в зимните курорти обаче ще останат търсени и високо ценени, както и досега практически не бяха повлияни от кризата.
След правилно насочена към външните инвеститори политика от страна на новото ни правителство кредитният рейтинг на България ще се повиши, България ще остане привлекателна инвестиционна дестинация и имотен рай, което да стимулира допълнително пазара.
 

Гласувай за статията Имот Днес - Порталът за имоти Варна
    

    

Коментирай







Аз не съм бот  


« Обратно в статии