Бизнесът с имоти се приспособява, стабилизира и тръгва напред

В период, в който се усещат първите признаци на оживление в развитите икономики, представители на държавната и местната власт, инвеститори, строителни компании, финансови институции и консултанти направиха опит да отговорят на въпроса колко време ще отнеме на българската индустря на имотите да се възстанови и как реформите и политиката на новото правителство могат да ускорят този процес.

Качеството на административното обслужване и взаимоотношенията с ютилити компаниите традиционно са сочени като основна пречка пред инвестиционния процес у нас. Конференцията BalREc миналата седмиця показа, че има и признаци за стопяване на ледовете.

Настоящoто правителство отправя послание за ангажираност и желание да се подобри средата у нас, коментира Петър Христов, управляващ партньор на Bulgaria Investment Group.

"Недвижимите имоти са важен индекс за стандарта на живот. По-важ­ното е, че трябва заедно да преодолеем кризата, да вървим напред и да търсим възможности", допълни Христов.

Един от успехите на сектора е ангажиментът за подобряване на взаимоотношения между предприемачите и компаниите за обществени услуги при изкупуването на инфраструктурата в новите проекти.

"Компании като ЧЕЗ, ЕVN и Е.on със сигурност дължат десетки милиони левове. В Закона за енергетиката е записано, че те са длъжни да изкупуват, но няма посочени срокове", заяви министърт на регионалното развитие и благоустройството Росен Плевнелиев и добави, че са нужни регламентирани срокове и правила за изкупуване на съоръженията.
Плевнелиев потвърди ангажимента на правителството да бъде до индустрията на недвижимите имоти в трудния период и заяви, че то ще продължава да се вслушва в предложенията й.

На икономиката обаче ще трябва време, за да се почувства подобрение. Кристофор Павлов, икономически съветник и главен икономист на Уникредит Булбанк, каза: "Процесът ще бъде продължителен и бавен. Ще има сектори, в които ще минат години, докато търсенето се възстанови".

Прогнозата е, че стопанството ще продължи да се свива до втората половина на 2010 г., а силен ръст може да се очаква отново едва през 2012 г.
Той е на мнение, че съществуват и редица положителни сигнали, които сочат, че българската икономика може да излезе от рецесия до края на 2010 г. Този процес може да получи ускорение благодарение на промяната към по-благоразумна държавна политика и предприетите спешни мерки за стабилизиране на публичните финанси.

България вече се намира далеч от опасната зона и има индикации, че фондовете, които са специализирани в инвестиране в дялове на компании, са готови да вложат между 400 и 500 млн. евро у нас, като само допреди няколко месеца тази сума клонеше към нулата. От друга страна, еврофондовете могат да подпомогнат икономиката в трудния период.

Необходимо е в настоящите кризисни условия в България да се развият нови източници на конкурентни предимства, а също така и реформи в подобряване на качеството на услугите, каза Павлов.

"Секторът на имотите вече произвежда и положителни сигнали–в ход e ребалансирането му. То е бързо и това означава, че ще бъде по-малко болезнено. В ход е и процесът на стабилизиране на цените на жилищата, като спадът се забавя през последните няколко месеца", каза още експертът.
За сектора на имотите остава надеждата, че докто икономиката отново се върне към растежа, реформите, от които се нуждае, ще бъдат извършени.

Управляващите обещават да подкрепят индустрията, тя иска действията да са в "правилната посока"

"Ясните правила за бизнеса са по-важни от намалението на данъците или съкращаването на срока за връщане на ДДС", каза инж. Любен Татарски, председател на Комисията за регионално развитие и местно самоуправление.
Усилия за постигане на ясна основа се полагат чрез предприетите промени в редица закони.

"Промените в Закона за устройство на територията са насочени към дефиниране на правата и задълженията на всички участници в инвестиционния процес, така че да се облекчи работата на държавата, общините и да се подпомогне реализирането на инвестиционни проекти", каза зам.-министърът на регионалното развитие и благоустройството Георги Прегьов.

Инвеститорът и управляващ партньор в Bulgaria Investment Group Петър Христов допълни, че връзката между Закона за устройство на територията и останалите закони като тези за енергетиката, околната среда и дори данъчното законодателство също е много важна. "Хубаво е да съгласувате всичко това и с останалите участници в процеса", заяви още Христов.

Чуха се противоречиви мнения за това дали предприемачите могат да преодолеят затрудненията със сваляне на цените. Според главния архитект на София Петър Диков печалбата все още дава буфери за такива намаления, но арх. Атанас Панов, председател на сдружението Societas Urbanum, заяви, че такива резерви няма.
Шимон бен Хамо, изпълнителен директор на Afi Europe Bulgaria, е на мнение, че за да се преодолее кризата, са необходими усилия от страна на всички участници на пазара, които според него освен предприемачите са и банките, и държавата. Неговото мнение е, че държавата полага усилия, но те не са достатъчно и е необходимо да насърчи финансирането, за да тръгне отново пазарът с участието и на купувачите, и на банките.

Нови модели за бизнес

Почти година след началото на финансовата криза в България професионалистите от сектора на недвижимите имоти все още търсят решенията, с които да приспособят бизнеса и проектите си за работа при по-тежки условия. Ребалансирането на модела на работа до момента предвижда по-фокусиран подход върху основните пазари и проекти, комуникация с целевите групи (клиенти) и преосмисляне на икономическите основи на бизнеса.
Според професионалистите пазарът се е откъснал от реалността, възползвайки се от ниските лихви по кредитите и безконтролно финансиране. "Днес не трябва да се гледа на банките като на виновни за спада на цените на имотите и в продажбите заради по-високите лихви и затруднено финансиране... Не може в криза да има нарастваща активност", коментира Емил Ангелов, заместник главен изпълнителен директор на Пиреос банк.

"Трябва да бъдем реалисти по отношение на пазара и продуктите, няма смисъл да разсъждаваме за това какво ще се случи след две години. Печалба ще има само когато е поставена на реална основа и при реални условия", каза изпълнителният директор на Alfa Developments Ричард Макдоналд.

Проблемните активи: търсят се решения

Заради реалната икономика продажбите и приходите на инвеститорите в имоти намаляват, кредит се получава при завишени изисквания. Тези два фактора водят до проблематизиране на активите. За това обаче има решения. Според Сергей Койнов, изпълнителен директор на консултантската фирма за имоти "Фортън интернешънъл", се търсят основно имоти с финансови проблеми, но с добър потенциал. Според Мартин Гиков, директор "Финансиране на недвижими имоти" в Уникредит Булбанк, проблемен актив може да бъде оздравен с помощта на банкова институция. "Ако проектът генерира приходи, се променя погасителният план", даде пример той и добави, че ако е в строителство, банката полага усилия той да бъде завършен и да заработи.

Законът за етажната собственост не помага на управлението на имотите

Докато на пазара на имоти необходимостта от адекватни услуги по управление и поддръжка на активите се увеличава, законодателството изостава, коментираха професионалисти по мениджмънта на сгради и комплекси.
"Управлението на имоти в България е в детската фаза", каза Хю Фрейзър, оперативен директор на APM, доставчик на услуги в тази област. Според Фрейзър проблемите възникват, защото мениджмънтът на имотите най-напред не се прави както трябва и той трябва да се извършва от професионалисти. Но законът за етажната собственост не дава законодателната база това да се случи. Инж. Николай Пехливанов, заместник-председател на Комисията по местно самоуправление и регионална политика в парламента, посочи, че управителят задължително трябва да е съсобственик и да е физическо лице. Неговото мнение е, че тези услуги трябва да се възлагат на професионални компании, а законът да бъде променен, за да го позволи.

Друга критика на специалистите е, че законодателството не покрива наемните отношения и така не дава ясни насоки за договорите за наем в големите бизнес комплекси като офис сгради и шопинг молове. "Наслагват се различни, противоречиви режими и регламентирането на взаимоотношенията между собственици и наематели остава непокрито", каза Антония Маврова от международната правна група DLA Piper.

Качеството може да ни изведе от кризата

Качество на средата и имота, социалната, екологична и икономическа устойчивост и ориентацията на продукта към реалните потребности на клиентите могат да помогнат за преодоляването на кризата, казаха предприемачи, архитекти и агенти.

Според професионалистите допреди година основният двигател за покупка са били емоцията, лесното финансиране и нарастващите доходи. Днес обаче пазарът е различен и клиентът не прави компромис с качеството и средата, а луксът се измерва не само в квадратни метри, но и в околността, в която се намира, в завършеността на продукта и допълнителните услуги. "При всички положения качеството е единственото, което може да извади когото и да било от кризата", каза Лъчезар Тодоров, изпълнителен директор на "Тератур сервиз".

Арх. Пламен Мирянов, председател на борда на директорите на "Артекс инженеринг", призова за изработването на система за оценка, която да сертифицира качеството на сградите и на имотите. Според него това е пътят към събуждането на пазара и начин за изграждане на устойчиви и качествени проекти. Клиентът на луксозните имоти все още гледа първо за местоположението, средата и цената, каза Весела Илиева, управител на агенцията за имоти Unique Estates. "Днес хората търсят не просто дом, а начин на живот – в чиста, добре поддържана и безопасна среда, с перфектна инфраструктура, с изобилие от допълнителни възможности. Поддръжката и обслужването на имота са не просто лукс, а задължителна необходимост", каза Лъчезар Тодоров.

Държавата да прави жилищна политика

Единствената дългосрочна перспектива за жилищния пазар в България е държавата да покаже ангажираност и да изработи стратегия за сектора, казаха експерти и представители на български и чуждестранни строително-инвестиционни компании.
Може да се търсят варианти за публично-частни партньорства, облекчаване на финансирането, както и изграждане на институции, които да се ангажират с местните общини за строителството на достъпни жилища. "В много страни има неразбиране, че жилищната политика може да бъде решена от пазара, това е инструмент за разпределение на ресурсите, затова държавата има голяма роля", каза Волфганг Аман, директор на Института за недвижими имоти, строителство и жилища във Виена.

Макар че цените са паднали, пазарът не е достъпен, особено за първо жилище на млади семейства. Според Мирослав Бейков, изпълнителен директор на "Статус имоти" АДСИЦ, жилищният пазар зависи не толкова от цената на имотите, а от достъпността и възможността хората да си го позволят. "Не е възможно банките да дават кредити, без да печелят от това, както предприемачите не могат да продават без печалба", добави той.
Георги Пенев, мениджър ключови клиенти в "Райфайзен имоти", заяви, че настоящата ситуация прави риска за банките по-голям, защото зависи от клиентите и тяхната доходност, а не от самите проекти.

При ваканционните имоти трябва да се работи за подобряване на средата за туризъм
 

През последните години станахме свидетели на масово строителство на ваканционни комплекси, захранвано от интереса на чуждестранни купувачи от Англия, Ирландия и Русия. Кризата охлади страстите както на купувачите, така и на инвеститорите. В настоящия момент, когато основна грижа на предприемачите е как да продадат вече построените апартаменти, все по-актуален става въпросът за качеството на средата в застроените комплекси, на самото строителство и най-вече какъв тип туристи ще изберат да прекарват ваканциите си у нас след няколко години, когато кризата вече няма да служи за оправдание и дали ще се отървем от имиджа на евтина туристическа дестинация.

Проблемът, който съществува, е, че преди година-две представите на българския инвеститор са били нереалистични и затова сега картината за бъдещето изглежда толкова мрачна, смята изпълнителният директор и председател на СД "Алма тур" Любомир Панковски.
Арх. Стефан Добрев коментира, че във вече съществуващите комплекси трябва да се работи в посока подобряване на инфраструктурата, най-вече за облагородяване и озеленяване.
За намеса на държавата призова Константин Бобчев, управляващ съдружник в Home for You. "Бъдеще имат качествените проекти на първа линия, но само ако се подобрят инфраструктурата и комуникациите", добави той.

"Туристите ще плащат за качествен туризъм. Преди няколко месеца направихме анализ къде сбъркахме, а забравихме къде са ни грешките и не правим нищо. Резултатът не е в това да се свалят цените, а да се оправят грешките", каза Юлиян Георгиев от "Симпли Бългерия".

Нов офис? Зависи колко струва
 

"Финансовите параметри са първото, на което обръщат внимание наемателите", обясни каза Драгомир Марков, мениджър "Наеми" в АРМ, мениджър на "Бизнес парк София". Но не само това е движещата сила на пазара днес. "Второто е качеството на услугите и какво е нивото, което се представя, това са основните неща, които водят един наемател и го карат да запази съществуващия офис."
Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на строително-предприемаческата компания Europen Trade Center, казва: "Финансовата страна е най-важна за всички наематели – и сегашни, и потенциални, и начинът, по който я адресираме, е да намалим нивата в първата година (от срока на договора), която е трудна за всички." Много наематели виждат в момента удобен момент за реорганизация на офисите и намирането на площи при дългосрочно устойчиви разходи, но разходите по преместване възпират много от фирмите.

Ефективност и "позеленяване"

Новото строителство често предполага по-ефективно и по-гъвкаво оползотворяване на пространството, а понякога и дава възможности за спестяване чрез консолидиране и оптимизиране на структурите на компаниите. Затова повечето проекти се опитват да се позиционират, като наблягат на качествата на сградите. Към качествата обаче важно място заема достъпността и локацията на офис центровете, устойчивостта им, както и класификацията им.

"Категорично лесният достъп определя цената. Не можеш да изместиш една фирма със стотици служители извън София или в покрайнините й", коментира арх. Валери Левиев, управител на консултантската фирма "Елта консулт". Той добави, че все повече клиенти вече се интересуват от ефективността на сградата, която наемат. "Има разлика между емоция и ефективност. Ефективността става изключително важна сега – зелени сгради, изолации, енергийна ефективност. Това са нормалните неща, фокусът е поставен много силно върху нея." Средство за удостоверяване на ефективността на офисите по отношение на разходите за експлоатация са действащите на запад сертификационни системи за екологичната съобразност на имотите, посочи арх. Георги Коларов от Българския съвет за устойчиво развитие.
Според него след време сертифицираните сгради ще се увеличават, което ще придаде допълнителна стойност на обектите. Той допълни, че предстои тенденция към масова сертификация на европейско ниво. "България не е в периферията на ЕС.
В момента има 5 сгради, които се сертифицират в София. Очаквам много бърз процес на приобщаване и на останалите големи сгради."

Търсят консенсус в търговията

Успешният търговски център предлага добро управление, ориентиран е към местния пазар, залага на изпитани вече концепции и предлага оптимален микс от търговски марки. Тази рецепта предложиха професионалисти. "Тези центрове трябваше да се случат още преди години", каза Иван Велков, регионален мениджър на "Райфайзен имоти". Според него проблемите могат да се решат, като се търсят консенсусни решения на местно ниво.
"Почти 90% от операторите на българския пазар са франчайз фирми. За да развиват своя бизнес, те имат нужда от кредит, който често им е отказван", каза управителят на "Варна Тауърс" Марин Згурев.

Според Мирон Герасимов, управител на Coffeeheaven, проблем е ценообразуването на наемите на търговските площи. Той посочи, че според европейските практики разходите за наем не могат да бъдат повече от 10% от оборота, но у нас тази практика е трудно приложима заради нивата на потреблението.
"Всеки един по веригата трябва да си влезе в ролята и да си върши работата, не да се обвиняваме. Настоящата криза се очертава да бъде много сурова и дано да има подкрепа от страна на инвеститорите и банките", добави Васил Райчев, управител на Hot Spot.

Пазарът на индустриални имоти ще продължава да страда от липсата на инвестиции
 

Търсенето на индустриални площи засега се формира главно от разрастването на търговските вериги и техните доставчици, включително логистичните оператори, но липсват големите инвестиции в производства, които да го вдигнат на нивото на централноевропейските икономики. "Има много силен пазар от страна на търсенето в логистиката", каза финансовият директор на Tishman International Артър Мур. Търговци като разрастващата се в момента словенска компания Mercator ще имат нужда от нови площи в бъдеще.
"Има точка, при която уравнението излиза, за да има този център ефект", каза Петер Господарич, прокурист на "Меркатор България", и добави, че неговата компания ще предпочете да наеме площи пред това да изгражда, както ще правят "Пикадили" и други търговски вериги. Но за да получи пазарът тласък в развитието си, са необходими нови стратегически инвестиции в производства, коментираха други експерти. "Причините фундаментално са, че нямаше търсене.
А нямаше търсене, защото в България не дойде нито едно производство от среден мащаб", каза Александър Танев, ръководител на отдел "Бизнес имоти" в консултантската фирма "Фортън интернешънъл".
Според арх. Цветан Петров, мениджър на архитектурното бюро "Иво Петров архитекти", моментът властите да станат по-активни на пазара е дошъл. "Има общини, които са готови да предоставят терени за дългосрочно инвестиране, от които би спечелил градът дългосрочно", каза той.